⑴ 最高院：股东应行使优先认缴权必须有期限限制，否
您好，根据最高人民法院判例，股东应合理期限内行使增资优先认缴权，否则不予支持(公司诉讼期限规则19个典型案例)
裁判要旨公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。现行法律并未明确规定该项权利的行使期限，但从维护交易安全和稳定经济秩序的角度出发，结合商事行为的规则和特点，人民法院在处理相关案件时应限定该项权利行使的合理期间，对于超出合理期间行使优先认缴权的主张不予支持。
案情简介一、蒋洋、红日公司均为科创公司股东。其中蒋洋出资67.6万元，出资比例14.22%;红日公司出资27.6万，出资比例5.81%。
二、2003年12月16日，科创公司召开股东会，通过“关于吸纳陈木高为新股东”的决议(75.49%同意，20.03%反对，4.48%弃权)。蒋洋及红日公司投反对票，并要求行使股东对新增注册资本的优先认缴权。
三、2003年12月18日，科创公司、陈木高签订《入股协议书》，约定由陈木高出资800万元，以每股1.3元认购科创公司新增的615.38万股。
四、2003年12月22日，红日公司向科创公司递交报告，主张蒋洋和红日公司对新增资本享有优先认缴出资的权利。
五、2003年12月25日，科创公司完成注册资本及出资比例的工商变更，蒋洋、红日公司的出资比例分别降低至6.20%及2.53%。次日，红日公司向工商局递交了《请就新增资本、增加新股东作不予变更登记的报告》。
六、2005年3月30日，陈木高将其持有的科创公司615.38万股股份转让给固生公司(固生公司的法定代表人为陈木高)，并办理了工商变更登记。
七、2005年12月，蒋洋和红日公司向法院提起诉讼，请求确认科创公司2003年12月16日股东会通过的“吸纳陈木高为新股东”的决议无效，确认其对800万元新增资本优先认购。绵阳中院判决驳回其诉讼请求。
八、红日公司、蒋洋不服，提起上诉，四川省高院改判案涉股东会决议中“吸纳陈木高为新股东”的内容无效，并判决在蒋洋和红日公司将800万元购股款支付给科创公司后15日内，由固生公司向科创公司返还其所持有的615.38万股股权，并同时由科创公司根据蒋洋和红公司的认购意愿和支付款项情况将该部分股权登记于蒋洋和红日司名下。
九、科创公司、固生公司、陈木高等不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院判决：股东会决议中涉及新增股份20.03%(增资前蒋洋及红日公司出资比例总计为20.03%)的部分因侵犯红日公司、蒋洋对新增资本优先的认缴权无效，涉及新增股份79.97%的部分有效，但驳回了红日公司、蒋洋关于行使对新增资本优先认缴权的诉讼请求。
败诉原因虽然科创公司2003年12月16日股东会决议因侵犯了红日公司和蒋洋按照各自的出资比例优先认缴新增资本的权利而部分无效，但红日公司和蒋洋是否能够行使上述新增资本的优先认缴权还需要考虑其是否恰当地主张了权利。股东优先认缴公司新增资本的权利属形成权，虽然现行法律没有明确规定该项权利的行使期限，但为维护交易安全和稳定经济秩序，该权利应当在一定合理期间内行使，并且由于这一权利的行使属于典型的商事行为，对于合理期间的认定应当比通常的民事行为更加严格。
本案红日公司和蒋洋在科创公司2003年12月16日召开股东会时已经知道其优先认缴权受到侵害，且作出了要求行使优先认缴权的意思表示，但并未及时采取诉讼等方式积极主张权利。在此后科创公司召开股东会、决议通过陈木高将部分股权赠与固生公司提案时，红日公司和蒋洋参加了会议，且未表示反对。红日公司和蒋洋在股权变动近两年后又提起诉讼，争议的股权价值已经发生了较大变化，此时允许其行使优先认缴出资的权利将导致已趋稳定的法律关系遭到破坏，并极易产生显失公平的后果，故最高人民法院认定红日公司和蒋洋主张优先认缴权的合理期间已过，据此驳回了其主张优先认缴权的诉讼请求。
败诉教训、经验总结前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、股东行使新增资本的优先认缴权，一定要在发现权利被侵犯后，尽快在合理期限内行使。否则法院出于维护交易安全和稳定经济秩序的考虑，不会支持其超出合理期限行使优先认缴权。
2、股东要求行使优先认缴权的方式要恰当，必要时股东应提起诉讼。本案中先后三次表达了反对意见，分别是在讨论增资的股东会决议中投反对票、向公司提交要求行使优先认缴权的报告、向工商局提交要求不予工商变更登记的报告，却未及时向法院起诉。因此，本案股东未能如愿行使优先认缴权，并非由于未及时表达意见，而是选错了表达意见的途径。本案的教训和经验是：股东在优先认缴权受到侵犯后，如不能通过协商方式解决，应立即明确要求行使优先认缴权、通过法院行使此项权利。
相关法律规定《公司法》
第三十四条股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。
以下为该案在最高人民法院审理阶段的“本院认为”关于此部分的论述：
虽然科创公司2003年12月16日股东会决议因侵犯了红日公司和蒋洋按照各自的出资比例优先认缴新增资本的权利而部分无效，但红日公司和蒋洋是否能够行使上述新增资本的优先认缴权还需要考虑其是否恰当地主张了权利。股东优先认缴公司新增资本的权利属形成权，虽然现行法律没有明确规定该项权利的行使期限，但为维护交易安全和稳定经济秩序，该权利应当在一定合理期间内行使，并且由于这一权利的行使属于典型的商事行为，对于合理期间的认定应当比通常的民事行为更加严格。本案红日公司和蒋洋在科创公司2003年12月16日召开股东会时已经知道其优先认缴权受到侵害，且作出了要求行使优先认缴权的意思表示，但并未及时采取诉讼等方式积极主张权利。在此后科创公司召开股东会、决议通过陈木高将部分股权赠与固生公司提案时，红日公司和蒋洋参加了会议，且未表示反对。红日公司和蒋洋在股权变动近两年后又提起诉讼，争议的股权价值已经发生了较大变化，此时允许其行使优先认缴出资的权利将导致已趋稳定的法律关系遭到破坏，并极易产生显失公平的后果，故四川省绵阳市中级人民法院(2006)绵民初字第2号民事判决认定红日公司和蒋洋主张优先认缴权的合理期间已过并无不妥。故本院对红日公司和蒋洋行使对科创公司新增资本优先认缴权的请求不予支持。
案件来源最高人民法院，《绵阳市红日实业有限公司、蒋洋诉绵阳高新区科创实业有限公司股东会决议效力及公司增资纠纷二审案》[(2010)民提字第48号]，载《中华人民共和国最高人民法院公报》2011年第3期。
延伸阅读(一)公司法相关诉讼有关起诉期限的裁判规则
1、 请求确认公司决议无效(有效)、决议不存在、未形成有效决议，不受诉讼时效的限制
案例1：上海市第一中级人民法院审理的徐迅诉上海专利商标事务所有限公司公司决议纠纷[(2016)沪01民终9630号]认为，“本案案由为公司决议纠纷，非债权请求权纠纷，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，本案不适用诉讼时效规定。”
案例2：郑州市中级人民法院审理的朱传清与郑州格维恩科技有限公司、纪维公司决议纠纷[(2016)豫01民终9355号]认为，“该股东会决议无效属自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，朱传清向人民法院申请确认该决议效力，不适用两年诉讼时效期间的限制，故对格维恩科技公司、纪维所称朱传清的诉求超过诉讼时效期间的上诉理由本院亦不予支持。”
案例3：钦州市中级人民法院审理的裴荣冰、李寰等与钦州市和盛建筑材料有限公司公司决议效力确认纠纷[(2016)桂07民终386号]认为，“本案当事人提起的是确认股东会决议无效之诉，该项权利属于形成权，不适用诉讼时效的相关规定，即不受诉讼时效限制;上诉人提出的诉讼时效的抗辩不成立，本院不予支持。”
但是，也有法院对此问题有不同认识，认为确认公司决议效力诉讼(公司决议无效、有效、决议不存在、未形成有效决议)应受诉讼时效的限制。
案例4：贵州省高级人民法院审理的余北鸿诉贵州庆隆达房地产开发有限公司、许耀、林忠、陈小兵、郭彬、刘正强公司决议纠纷[(2016)黔民终10号]认为，“对于上述虚构的股东会议及其决议，只要其他股东在知道或者应当知道自己的股东权利被侵犯后，在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，人民法院即应依法受理，不受六十日期限的限制。”
2、请求撤销公司决议，应在公司决议作出之日起60日的除斥期间内向法院提出。
(1)超出60日起诉，撤销权消灭
案例5：山东省高级人民法院审理的中科投资有限公司与山东菏泽中科生物制品有限公司公司决议效力确认纠纷[(2016)鲁民终1216号]认为，“王志强所主张的未收到关于召开此次股东会的通知等事由系股东会召开的程序是否违反公司章程和法律的规定，均属于法律规定的可以撤销股东会决议的事由，而非导致股东会决议无效的法定事由。股东会决议作出的时间为2014年8月16日，王志强应当于该股东会决议作出之日起60日内向法院提出撤销该决议的诉讼，而王志强未对此行使撤销权，且该撤销权已消灭。”据此认定股东会决议有效。
案例6：珠海市中级人民法院审理的彭可云与珠海博能模具有限公司公司决议撤销纠纷纠纷[(2016)粤04民终1380号]认为，“股东行使撤销权的期间为自决议作出之日起60日内，该期间属除斥期间，即权利行使的不变期间，期间经过后，撤销权人即丧失撤销权，法院也不应受理。结合本案实际，《20140920股东会决议》于2014年9月20日作出，被上诉人彭可云作为博能公司股东于2014年11月12日向珠海市金湾区人民法院提交《民事起诉状》等诉讼材料，对博能公司提起案涉诉讼，并未超过上述规定的60日的除斥期间，故本院对博能公司主张彭可云已丧失撤销权的抗辩不予采纳。”
案例7：北京市第二中级人民法院审理的赵建国与北京城建汇友安装工程有限公司公司决议纠纷[(2016)京02民终5186号]认为，“现赵建国主张撤销的董事会决议系城建公司于2006年10月25日作出的，根据前述规定赵建国于2016年2月1日提起本案诉讼已过法定的行使撤销权的除斥期间，一审法院判决驳回赵建国的诉讼请求并无不妥。”
(2)邮寄起诉状的在途时间不应计算在60日的除斥期间内
案例8：昆明市中级人民法院审理的武婵燕与昆明市鑫益屋业开发有限公司公司决议撤销纠纷[(2016)云01民终2666号]认为，“关于上诉人提出被上诉人起诉时巳经超过行使撤销权的除斥期间，应当依法驳回其诉讼请求的主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第四款的规定，期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。被上诉人于2015年12月17日以法律允许的邮寄方式向一审法院递交了起诉状，未超过《公司法》规定的行使撤销权的法定期间，故上诉人提出上述主张因无法律依据，本院不予支持。”
(3)60日的除斥期间不适用诉讼时效关于中止、中断、延长的规定
案例9：滨州市中级人民法院审理的怀朋与山东汇皓利食品有限公司、张兴振公司决议撤销纠纷[(2016)鲁16民终840号]认为，“本案系被上诉人怀朋要求撤销2013年11月1日的股东会决议，对于股东会议决议，《中华人民共和国公司法》第22条第2款规定，股东可以在自决议作出之日起60日内，请求法院撤销，被上诉人2013年12月26日向法院提起诉讼，后被上诉人撤回起诉。2014年9月19日，被上诉人再次提起诉讼，已超法定的60日内的期限，该60日内的法定期限系除斥期间，不适用诉讼时效关于中止、中断、延长的规定。超过法定期限的，人民法院不予支持。从涉案决议作出之日起至被上诉人怀朋提起本案诉讼之日止已超过60日，故应驳回被上诉人怀朋的诉讼请求。”
3、主张优先购买权的案件应根据具体的诉讼请求确定起诉的期限
(1)主张股权转让协议侵害优先购买权，进而要求确认股权转让协议无效的，部分裁判观点认为应适用诉讼时效
案例10：南京市中级人民法院审理的原告吴耿元与被告吴剑元、马建设股权转让纠纷[(2014)宁商外初字第84号]认为，“关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。2010年7月26日吴耿元等人联名向南京市公安局请愿时，即认为吴剑元与马建设恶意串通损害其利益，因此，其当时即已知晓案涉股权转让相关事宜，其主张案涉股权转让侵害其优先购买权、进而要求确认案涉股权转让协议无效，应在法定的时效期间内及时行使权利。但本案中吴耿元直至2014年12月4日才诉至本院，请求确认案涉股权转让协议无效，已经超过法律规定的诉讼时效。故对马建设的这一抗辩，本院予以采纳。”
案例11：苏州市姑苏区人民法院审理的卢树德与纪丽华、戴德俊股权转让纠纷[(2013)姑苏商初字第1187号]认为，“2011年6月20日，苏州市地方税务局针对原告举报作出答复并交原告后，原告认为其权益受到侵害，后于2013年6月17日向法院起诉，尚未超过法律规定的两年诉讼时效期间。”
案例12：江苏省高级人民法院审理的李国柱与姜文松、殳伟民等股权转让纠纷[(2014)苏商外终字第0010号]认为，“姜某上诉认为香港法院早在2010年3月就涉案股权事宜作出了判决，李国柱应在2010年3月就知道马红其转让其股权的事实，故李国柱的起诉已超过两年的诉讼时效。对此，本院认为，即便如姜某所称，李国柱在2010年香港法院作出判决时即知道马红其转让其股权，但并无证据证明李国柱知道马红其是以低价即1：1.8的比例转让其股权的事实。从本案现有证据看，江苏省宝应县人民法院于2011年12月27日作出(2011)宝刑初字第0430号刑事判决，李国柱最早应在2011年12月27日知道马红其低价转让股权的事实，故本案的诉讼时效最早应从该日起起算，李国柱于2012年3月29日提起本案诉讼未超过两年的诉讼时效。姜某关于本案已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。”
(2)主张股权转让协议侵害优先购买权，进而要求确认股权转让协议无效的，部分裁判观点认为应在合理期限内提出
案例13：吉林市丰满区人民法院审理的段伟强与段伟刚、董淑霞、董淑莉及第三人邱阳股权转让纠纷[(2014)丰民二初字第81号]认为，“虽然相关法律与梧泰公司的公司章程并未明确规定其他股东行使优先购买权的期限，但并不意味着其他股东可以无限期地拖延行使该权利，为了维护交易安全及经济秩序的稳定，其他股东应当在合理期限内积极行使优先购买权。由于本案三位被告之间的股权转让行为早在2006年即已发生，而作为梧泰公司股东的原告应当及时掌握包括公司的股权结构变化在内的重要信息，却怠于行使该项权利，另外，原告于2009年12月15日在吉林市公安局制作的询问笔录中也曾明确表示已经知晓被告董淑霞、董淑莉及第三人邱阳入股梧泰公司的事实，因此，由于原告在知晓公司股东将股权转让给了股东以外的人，明知其股东优先购买权受到侵害后，多年来一直未主张权利，应视为其放弃了该项权利……被告段伟刚早在2006年即向被告董淑霞、董淑莉转让了股权，并办理了股权变更登记手续，公司在长期的运营过程中，新老股东之间已经建立起了新的人合关系，新的股东结构已趋稳定，双方争议的股权价值与转让时相比也会发生较大的变化，而原告在2014年8月25日才提起本次诉讼，要求行使股东优先购买权，其行为必将导致已趋稳定的法律关系遭到破坏，交易安全得不到应有的保障，并可能会产生显失公平的法律后果，现原告段伟强提起告诉，已明显超过合理期限。故原告段伟强要求确认被告段伟刚与被告董淑霞、董淑莉之间签订的《转让公司注册资本金协议书》无效的诉讼请求不应予以支持。如原告认为被告段伟刚转让股权的行为使其蒙受了损失，可另行主张权利。”
(3)主张股权转让协议侵害优先购买权，进而撤销股权转让协议的，应在一年的除斥期间内提出
案例14：固原市中级人民法院审理的方琰与陈婷会、方新会股权转让纠纷[(2016)宁04民终734号]认为：上诉人方琰作为宁夏龙王池酒业有限公司股东，对股东向外转让股份有优先购买权。本案中宁夏龙王池酒业有限公司股东方新会与陈婷煜达成转让股份协议经公司董事会同意并加盖公司印章，宁夏龙王池酒业有限公司亦对陈婷煜的职务做了安排，任命陈婷煜为公司总经理职务。《中华人民共和国合同法》第五十五条第(一)款规定，”有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。根据此规定，上诉人方琰应在公司2014年2月22日召开股东之日起一年内行使撤销权，但上诉人方琰在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内未行使权利，故撤销权消灭。一审法院以方琰主张撤销股份转让协议的诉讼请求已超过诉讼时效的理由不当，本院予以纠正。但一审法院适用《合同法》第五十五条规定正确。
案例15：滨州市滨城区人民法院审理的田德刚与王荣平股权转让纠纷[(2014)滨商初字第604号]认为，“被告王荣平于2013年2月5日与第三人杨晓志签订股权转让协议。2013年2月6日，滨州市工商行政管理局滨城分局将滨州市环氧镁置业有限公司股东由刁泽进变更为田德刚，由王荣平变更为杨晓志。结合原告田德刚在2013年2月6日滨州市环氧镁置业有限公司召开的通过选举杨晓志担任公司监事等事项的股东会决议上签字的行为，能够认定被告王荣平将股权转让给第三人杨晓志，原告田德刚放弃了优先购买权;此外，原告田德刚应自2013年2月6日知道或者应当知道被告王荣平已将其股权转让给第三人杨晓志，原告田德刚于2014年8月27日诉至本院要求行使撤销权，已过除斥期间，撤销权消灭。故对原告的主张，本院不予支持。”
4、股东请求公司回购股份，应在股东会决议作出之日起九十内提出，否则法院驳回起诉
案例16：淮安市清河区人民法院审理的朱新跃与江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司请求公司收购股份纠纷[(2015)河商初字第0049号]认为，“朱新跃在该次股东会决议中投票反对，因此，朱新跃在股东会会议决议作出之日起六十日内未与华天公司就股权收购达成协议时，应于股东会会议决议作出之日起九十日内向人民法院提起诉讼。朱新跃于2015年1月16日诉至本院，请求华天公司以合理价格收购其股份。据此，本院认为，朱新跃于2015年1月16日诉至本院，已经超过了自股东会会议决议作出之日起算的九十日期限，不符合人民法院受理民事案件的条件，应当驳回起诉。”
案例17：上海市青浦区人民法院审理的唐英姿与上海叠丰园艺工程有限公司请求公司收购股份纠纷[(2015)青民二(商)初字第1873号]认为，“根据《公司法》规定，公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改公司章程使公司存续的，对该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权。股东如未能在决议通过之日起六十日内与公司就股权收购达成协议的，股东可以自决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。被告于2015年6月14日通过股东会决议，决定延长公司营业期限，原告对此予以反对，并在九十日内提起本案诉讼，故原告要求被告收购其持有的被告股份的主张符合法律规定。”
案例18：常州市中级人民法院审理的李鸿骏与常州市创联生活用品有限公司请求公司收购股份纠纷[(2014)常商终字第133号]认为，“虽然李鸿骏提供的落款时间是2011年4月28日的股东会决议复印件，客观上不持有公司股东会决议原件，但是创联公司的三位股东对公司召开第十三次股东会并通过延长公司经营期限的股东会决议是明知的。李鸿骏于2011年7月25日向法院递交诉状，要求创联公司回购股权时，创联公司关于公司经营期限延长的第十三次股东会决议已形成并通过，李鸿骏对决议投反对票。李鸿骏提起创联公司回购股权之诉，符合法律规定的条件，即股东投反对票且在90天之内起诉。”
案例19：泸州市江阳区人民法院审理的叶岷伟与泸州朗格置业有限公司请求公司收购股份纠纷[(2015)江阳民初字第5684号]认为：《中华人民共和国公司法》第七十四条规定了股东请求公司按照合理的价格收购其股权的期限为“股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼”，即原告向人民法院提起诉讼的时间须为股东会决议之后，本案中，既无相应股东会决议，原告提起诉讼的时间也未在公司法规定的期限内，故对于原告的主张，本院不予以支持。
⑵ 抵押权预告登记是否享有优先受偿权 最高院指导案例
不动产的抵押仅签订抵押合同的不产生物权效力，必须办理抵押登记。根版据《物权法解释一》第4条“未权经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，抵押权也可以进行预告登记。
《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记本质上只是一项保全措施，保全的是对未来物权的请求权。从效力上讲，预告登记仅具有保全效力、顺位效力和破产保护效力。同理，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，在抵押合同未完成本登记的情况下，即使抵押权进行了预告登记，抵押权也未设立，当事人之间仍只具有债的关系，债权人无法直接优先受偿。抵押权预告登记所登记的只是一项请求权，是未来发生抵押权变动的一项排他性请求权。
好律师网参考
⑶ 求合同法案例（含裁判要旨）
经适房买卖合同效力的成功案例及裁判要旨(2011-02-15 22:31:21)转载▼标签： 北京市合同法经济适用住房合同无效规定杂谈
一、案情概要：
2009年3月27日，原、被告通过北京某房地产经纪有限公司居间，订立了《北京市存量房屋买卖合同》《北京市存量房屋居间合同》，合同约定被告将其位于某区西苑41号楼3单元01号（建筑面积147）住宅房屋（已取得产权）以九十万元价格转卖给原告，付款方式为：订合同时交定金两万元，2009年4月5日首付二十三万，余款通过贷款方式付清。合同约定被告（出卖人）在收到首期购房款的当日将该房屋交付给原告（买受人）。原告按约交付了首期购房款，被告将涉案房屋交付原告。双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定了权属转移登记事项：“自本合同签订之日起430日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，原、被告双方在合同补充条款中约定，“买卖双方在签订本合同后430日内（房产证发放日期满五年后），卖方（被告）配合买方（原告）申请贷款”。但在合同约定的办理产权过户及银行贷款时限届满后，被告拒绝提供办理过户及贷款的手续，依据《合同法》第八条、第六十条、《北京市存量房屋买卖合同》第十条、补充条款2规定，原告向人民法院提起诉讼，要求判令被告履行合同义务，并依据《合同法》第一百零七条、双方订立的合同条款约定，被告承担违约责任。
二、诉辩主张：被告针对原告的诉讼，提出反诉，请求确认经适房买卖合同无效，理由是经适房不得上市效易，主张的依据是国务院关于保障困难家庭住宅相关规定以及北京市人民政府关于经适房管理办法。
原告对反诉的辩称：反诉原告与答辩人双方通过居间房屋买卖，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，反诉原告的三项主张不能成立，应予驳回，并请人民法院支持答辩人的诉讼请求。反诉状依“经济适用房未满五年不允许上市交易”为由，要求确认无效，其理由不符合法律规定。
1、从住房面积和上市起算时间上看，反诉原告诉求缺乏事实及法律依据。
《经济适用住房管理办法》第十五条规定，经济适用住房单套建筑面积控制在六十平左右，本案中的房屋面积远远超出经济适用住房管理办法规定的限制性条件，不能依据经济适用住房管理办法做为确定合同无效的依据。《办法》第三十条规定及《北京市经济适用住房管理办法》第21条规定，上市交易时间均从购买之日起计算，不是从取得产权证之日计算，北京市2008年4月份以后的相关规定也是按两种条件计算起点，从取得契税完税凭证或者所有权证的时间计算，2008年4月8日以前建成的房屋，仍按购房合同订立之日计算五年时间。本案中的房屋属2001年建成，上市交易的时间自购房之日计算，超过五年时间，符合上市交易条件，如果按反诉原告所述的产权证取得时间，根据双方订立合同第十条约定“自本合同签订之日起430日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，应视为本条对合同效力作了附期限或条件附加，照此计算，双方约定的交易时间是2010年5月27日，已超过五年时间，依据合同法第四十五条、第四十六条的规定，双方订立的合同合法有效。
2、依据《合同法》第八条、《合同法司法解释（一）》第四条，《司法解释（二）》第八条规定，认定合同无效只能依据全国人大的法律和国务院行政法规的禁止性强制性规定，目前关于经济适用住房管理办法的规定，并非合同法规定确认无效合同的法律依据。
3、实践中根据老房老办法新房新办法的处理原则，北京市相关规定，自2008年4月8日以后新建的经济适用住房，依照面积六十平米的标准和产权证取得之日计算上市交易，本案中的房屋建成时间在2002年，按照老房老办法规定，符合交易条件。根据《合同法》第四十五条、《合同法司法解释（二）》第八条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就；反诉原告的起诉行为违背诚实信用原则，人民法院根据案件具体情况和相对人的请求作出判决；参照商品房买卖合同司法解释第二条规定的法理精神，在起诉前已满足了条件的，可认定房屋买卖合同有效，是对合同效力的补正。
三、法院裁判：
原被告双方订立的合同是当事人之间的真实意思表示，该合同虽然违反了北京市关于购买经适房的政策，但并不违反法律法规的强制性规定，依照最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释一第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，故被告关于房屋买卖合同无效的辩解与反诉请求本院不予采信，原告履行了自己的付款义务，被告如约交付了房屋，现涉案房屋已经具备上市交易的条件，故原告要求办理过户登记及贷款手续，理由正当，本院予以支持，反诉原告要求返还房屋并给付房租的反诉请求，依据不足，本院无法支持，综上所述，依据合同法第八条、第五十二条、第六十条，最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释一第四条规定，判决如下，被告于本判决生效后六十日内协助原告办理贷款及过户手续；驳回反诉原告的反诉请求。
被告不服一审判决，以原有主张向中级人民法院提起上诉，并向原告发送了解除合同的通知，二审经审理后，依法维持原判，驳回上诉。
四、律师评案：
一、本案无争议的事实：⑴、房屋建成时间为2001年；⑵、面积147平米；⑶、产权取得日期2005年；⑷、交易时间2009年；⑸、入住时间2009年；⑹、合同明确约定办证过户时间满五年后的2010年5月27日；⑺、付款方式为首付加贷款。
二、被告主张“房屋买卖合同无效”，理由例举了“有限产权、土地划拨、无权处分、公共利益、未获通知”等，这样的诉求缺乏事实及法律依据。
二审程序中上诉方补充提交三份证据，并非新证据，不能成为改变案件事实的依据，依据最高院证据规定审核不符合证据三性；解约告知与上诉请求有矛盾，系一审庭审后才形成，被上诉人已经提起继续履行合同之诉，其解约告知失去法律意义；银行的贷款规程与本案没有关联，仅属于实际贷款业务中的操作程序及银行审核规则层面的问题，概与本案争议的履行贷款义务及办理过户责任（前期义务）无关。
三、双方之间的争议集中在法律适用方面，经济适用房屋买卖合同是否无效，上诉人主张无效，但不能提供无效的法律依据。
国务院若干意见不属于效力性强制规范，该意见第（十）规定和《经济适用住房管理办法》第十五条规定，控制的是六十平米以下的经适房。北京市经济适用住房管理办法的效力层级低，不能成为确认合同无效的基础性规范依据。上诉人在签约时明确约定五年期满后过户，表明其明知“限售期满后”的交易合法。涉案合同系上诉人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。
四、根据“老房老办法、新房新办法”的处理原则，北京市规定的新办法规范的是2008年4月8日以后新建的经适房，新办法限制面积是六十平米，新办法限制交易起点自产权证取得之日起未满五年。《经济适用住房管理办法》第三十条规定及《北京市经济适用住房管理办法》第二十一条规定（老办法），上市交易五年时间的起算点从购房之日起计算，不是从取得产权证之日计算。涉案房屋建成时间是2001年，上诉人购房时间是2001年10月17日，交易时间为2009年3月27日，依照老办法规定交易的行为远远超过五年限售期规定。依据《合同法》第四十五条、第四十六条规定，原被告之间的交易具备法定条件，上诉人关于未满五年限售期不得交易的理由不能成立。
《最高人民法院关于当前形式下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（法发【2009】42号）》规定，正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五规定，如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。最高人民法院副院长在民事审判工作座谈会上的讲话第（三）关于房地产案件审判工作，针对房地产案件审判实践中出现的新情况、新问题，就如何认定合同效力和情势变更原则适用问题：严格合同无效的法定条件，尽量维护合同关系的稳定，站在维护法律严肃性和社会经济关系有序协调发展的高度，严格把握无效合同的认定标准。按照合同法第52条的规定，结合案件具体情况，分析和把握法律规定的性质和精神，正确界定当事人民事行为的目的，凡不属于违反法律、行政法规强制性规定的，要坚决维护合同对双方当事人的约束力，通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进经济生活的协调发展，不要让司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段。提出无效主张的一方，真实动机和目的在于房价上涨，合同无效为借口，以破坏诚信原则为代价，损害买受方的合法权益，其不当诉求不应得到法律支持。整理律师张生贵13240422999