⑴ 我國大陸物業管理企業存在哪些體制
摘要： 隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的逐步深入，物業管理日益成為社會各界人士和老百姓關注的焦點之一。物業管理是房地產業在消費領域的延續，各地住房分配貨幣化方案陸續出台和實施以及公房出售的加快，意味著物業管理覆蓋面進一步加大，會有更多家庭和個人的生活與物業管理密不可分。物業管理在我國尚屬新興行業，如何搞好住宅小區的物業管理不僅成為城市管理的一項重要內容，也成為房地產業健康發展和住房制度改革深化的一個重要環節，本文首先簡述了物業管理的有關概念，然後指出我國目前物業管理行業的現狀及出現的問題，最後提出了解決這些問題的若干對策。
關鍵字： 物業管理 現狀 問題 對策
一、 物業管理概述
(一) 物業管理的含義
從廣義上講，物業管理包含物業管理法律、法規，物業公司的服務活動以及房地產發展、租賃、銷售及售租後服務等內容。從狹義上講，是指專業化的物業管理企業受物業所有人(即業主)或其承租人的委託，以商業經營形式，運用現代管理手段和先進的維修養護技術，對房屋及其相關設施、居住環境、安全保衛等進行專業化維護和管理，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值。物業公司的服務活動包含樓宇的維修及相關機電設備和公共設施的管護、安全保衛、清潔衛生、綠化等內容。我們通常所說的物業管理，指的是狹義上的物業管理，即物業公司的服務活動，強調的是服務。它具有以下特點：
1.物業管理的對象是完整的物業，指己建成、驗收合格、己投入或即將投入使用的物業。其管理規模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位的大型物業。
2.物業管理服務的對象是人，即物業使用人，包括業主、同住人、承租人和實際使用物業的其他人。
3.物業公司與業主是僱用關系。業主是僱主，物業公司是被僱用者。
4.物業管理的核心內容是「服務」，物業公司必須盡最大努力為業主提供優質的服務，創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。
5.物業公司的服務能提升物業的使用功能、延長其使用壽命、完善物業環境，對物業起到保值、增值作用。
6.物業管理是一種企業化、社會化、專業化、市場化的經營型服務。物業公司既要為業主提供優質服務，又要最大限度地獲取利潤。為此，物業公司必須努力協調好與業主、承租戶、業主委員會、政府主管部門等主體的關系，實現社會、經濟、環境三個效益的統一，促進企業經營的良性發展。
⑵ 我已在一家物業公司做了12大年,今年57歲至今沒有給我交養老保險怎麼辦
在物業公司做了12年的時間，今年57歲了，至今沒有給你要養老保險，那麼你可以去勞動局申請勞動仲裁，要求物業公司給你繳納養老保險。
養老保險，是這樣的情況
社保包含：醫療保險，養老保險，失業保險，生育保險及工傷保險。
今天來說說我們以後能直接享受到一個福利的險種之一：養老保險。
01
養老保險的含義
1養老保險是社會保障制度的重要組成部分，是社會保險五大險種中最重要的險種之一。
2養老金也稱退休金、退休費，是一種最主要的社會養老保險待遇。即國家有關文件規定：在勞動者年老或喪失勞動能力後，根據他們對社會所作的貢獻和所具備的享受養老保險資格或退休條件，按月或一次性以「貨幣形式」支付的保險待遇，是造福社會的需要，主要用於保障職工退休後的基本生活需要。
3養老保險是給予基本生活保障的制度。基本養老保險實行社會統籌與個人帳戶相結合。
4符合國家法定退休年齡，男的60周歲，女的在50周歲，事業單位的女在55周歲。養老險繳費至少在15年，以後退休時，可以領取養老金。
02
城鎮職工養老、機關企事業單位養老、城鄉居民養老，有何不同？
1普通企業職工：一般個人繳納工資的8%，企業為員工繳納14%-20%。
2城鄉居民自己繳納：只繳納那8%的部分，交的少，領的也少。
3企事業單位：養老金一度實行雙軌制，即企事業單位無須繳納養老保險，退休就能領取養老金，領取養老金的多少取決於職位、職稱，相差一級職稱可能養老金相差1000多元。
02
現在，雖然我國養老金並軌，但是國企跟普通企業員工養老金差距依然很大。也是有很大區別的
1繳納基數不同：在今年社保改革之前，很多企業大多按照最低工資標准為員工繳納養老保險，你所繳納的養老保險的水平直接決定了你的養老金水平。企業職工繳納基數決定標紅部分，從而影響你領取的養老金多少。
2企事業單位會為職工購買年金，這是大多數普通企業和個人所不具備的。
03
繳費基數
1企業繳納基本養老保險費的比例，一般不得超過企業工資總額的20%，具體比例由省、自治區、直轄市確定。少數省、自治區、直轄市因離退休人數較多、養老保險負擔過重，確需超過企業工資總額20%的，應報勞動保障部、財政部審批。
2個人繳納基本養老保險費的比例，應逐步達到本人繳費工資的8%。個體工商戶、自由職業者的繳費全部由自己承擔，繳費比例一般為18%，其繳費基數可以在當地職工平均工資的60%至300%之間選擇一個繳費基數檔次。
3核定繳費基數以所在區域上年度職工社會平均工資為基準。
04
主要類別
1個人要老保險：
a、以城鄉居民作為保險對象的一種人身保險。凡年齡在16周歲以上，身體健康能正常工作或勞動的城鄉居民，均可作為被保險人向保險公司投保。
b、個人養老保險的保險期限包括保險費繳費期和養老金額取期。保險費繳費期從被保險人辦理投保手續，並交納第一期保險費起，至約定繳費期滿為止;養老金領取從被保險人約定的繳費期滿的次月起，至保險人保險責任終止時止。
c、個人養老保險的保險合同對被保險人承擔下列保險責任:被保險人在養老金領取期內，可獲10年固定年金，如果被保險人在固定年金期間身故，其受益人(未指定受益人的，可由其法定繼承人)可繼續領取至10年，保險責任方告終止;如果被保險人領滿10年固定年金後仍健在，則可繼續領取養老金直至身故，保險責任方告終止;如果被保險人在保險費繳費期內身故，可按規定領取死亡退保金，保險責任終止。
2社會養老保險：
a、社會養老保險制度是國家根據人民的體質和勞動力資源情況，規定一個年齡界限，當勞動者達到這個年齡界限時作為年老喪失勞動能力，解除勞動義務，由國家和社會提供物質幫助，保障其晚年基本生活的一種社會保障制度。
b、社會養老保險是較為普遍實行的一種社會保險制度，一般具有以下幾個特點:由國家立法，強制實施，企業單位和個人都必須參
c、全國養老保險暨社會保險局座談會加，符合養老條件的人，可向社會保險部門領取養老金;由於其具有社會性，影響很大，享受的人多且時間較長，費用支出龐大，所以必設立專門機構，實行現代化、專業化、社會化的統一規劃和管理。
3基本養老保險
基本養老保險是國家根據法律、法規的規定強制建立和實施的一種社會保險制度，在這一制度下，用人單位和勞動者必須依法繳納養老保險費，在勞動者達到國家規定的退休年齡或因其他原因而退出勞動崗位後，社會保險經辦機構依法向其支付養老金等待遇，從而保障其基本生活。基本養老保險與失業保險、基本醫療保險、工傷保險、生育保險等共同構成現代社會保險制度，並且是社會保險制度中最重要的險種之一。
05
社會統籌
1社會保險經辦機構按本人繳費工資11%的數額為職工建立基本養老保險個人帳戶，個人繳費全部記入個人帳戶，其餘部分從企業繳費中劃入。隨著個人繳費比例的提高，企業劃入的部分逐步降至3%。
2個人帳戶儲存額，每年參考銀行同期存款利率計算利息。個人帳戶儲存額只用於職工養老，不得提前支取。職工調動時，個人帳戶全部隨同轉移。
3職工或退休人員死亡，個人帳戶中的個人繳費部分可以繼承。企業繳費除劃入個人帳戶部分外，其餘均納入社會統籌基金。
06
養老金待遇
1實行"社會統籌與個人帳戶相結合"養老保險制度後參加工作的職工，個人繳費年限累計滿15年的，退休後按月發給基本的養老金。
2基本養老金由基礎養老金和個人帳戶養老金組成。退休時的基礎養老金月標准為省、自治區、直轄市或地市上年度職工月平均工資的20%，個人帳戶養老金月標准為本人個人帳戶儲存額除以120。
3個人繳費年限累計不滿15年的，退休後不享受基礎養老金待遇，其個人帳戶儲存額一次性支付給本人。
4實行"社會統籌與個人帳戶相結合"養老保險制度前已經離退休的人員，仍按國家原來的規定發給養老金，同時執行養老金調整辦法。
5實行"社會統籌與個人帳戶相結合"養老保險制度前參加工作、實施後退休且個人繳費和視同繳費年限累計滿15年的人員，按照新老辦法平衡銜接、待遇水平基本平衡等原則，在發給基礎養老金和個人帳戶養老金的基礎上，再確定過渡性養老金。
⑶ 什麼叫品質管理商業物業管理品質部門都需要做些什麼品質管理員有什麼職責
品質管理:Quality Control，以兩個縮寫字頭，稱為QC。
人的所屬部門可能各不相同，大家可能認為所為品質管理就是判定產品的好與壞，是檢查的工作，這樣想的人可能很多。但是真正意義上的品質管理並不是那樣，而是全體員工的工作，所有一切工作的質量的提高。
企業只有得到買方的同意，才能獲得一定的利益。為此不能欠缺，必不可少的生產、銷售的技術，確保產品質量的技術等，正確地講"經濟地製造出適合於顧客要求品質的產品的手段體系"。所以如前所述，追求所有一切工作的效率提高和具有效果的工作的改進方法，因此解決工作中發生的各種各樣問題，常常探索更有效的新方法是必要的。這樣的活動稱為"問題解決"，作為解決的手法、各種技法正在開發之中。這種技法以及品質管理觀點的初步將在此講座中學習、並且將"關於製造的品質管理"作為重點敘述。事務工作如前所述也有很多共同點。
{品質管理的發展}
***不讓不良品出廠***→ ***依靠檢查的品質保證 ***
***不製造出不良品***→ ***依靠工程管理的品質保證 ***
***不企畫不良品***→ ***依靠源流管理的品質保證 ***
品質是公司 的綜合能力。例如，依靠杜撰的營業情報與顧客要求的日程有偏差，就無法作出正確的生產計劃。不是單純地一件部品與另一部品組合生產的時代，現今追求的是部品之間的互性。否則，就談不上指生產，我們的文化生活就不能成立。公司內所有的公司資料都叫標准資料，可是一般情況下是指和生產有關的資料。受注公司在生產一種製品或部品時，成本的問題另談，開始必須做的是客戶的要求是什麼？這個要求即是"圖紙"、"仕樣書"、接下來是為了滿足這個要求，該公司在滿足什麼樣的規格時可以出荷，即是"檢查基準書"。然後是為了滿足規格要求按照什麼順序生產、在哪工位評價品質、是否需要評價治具。
品質管理員職責:(1) 經常巡視生產線，監視作業者是否正確作業。
(2) 如果發現錯誤作業的話，在立即糾正的同時，對生產出的製品進行確認，並把此事實正確的向上司報告。
(3) 在發現有異常情況，自己又無力解決的情況，按上述方法處理。
(4) 如作業者發現和通常情況的話，讓其養成必須報告的習慣。
(5) 必須給品質確認工位的作業者不良集計表，讓其記入每天的不良數。
(6) 把此DATA每日統計的收集起來考慮實施改善對策。
*作這其方法，班長要親自確認其不良數，對引起不良的作業者進行再教育。
*同時要正確聽取作業者的意見，如果需要治具的話，向上司報告，依賴作成。
(7) 要意識到新人和代理作業者對於作業一無所知。
(8) 所以對其作業指示在明確傳達想讓他作什麼的同時，以標准資料為基礎進行指導。
(9) 指導後對其作業結果班長親自確認，判定良否，如果其結果不好的話進行再指導導，反復如此.傳統的來料質量管理主要是針對IQC內部管理,對外則作為一種被動式的關系.因伴隨追求質量的提升及雙贏的局面，IQC來料質量管理將轉變為供應商的源頭質量管理。企業不是被動的與供應商打交道，而且要主動的引導，改變，管理，維護它們之間的質量休系。
○ 采購商對重要的供應商可派遣專職駐廠員，或經常對供應商進行質量檢查。
○ 采購商定期或不定期地對供應商品進行質量檢測或現場檢查。
○ 采購商減少對個別供應商大戶的過分依賴，分散采購風險。
○ 采購商制定各采購件的驗收標准、與供應商的驗收交接規程。
○ 對選定的供應商，公司與之簦訂長期供應合作協議，在該協議中具體規定雙方的權利與義務、
雙方互惠條件。
○ 采購商可在供應商處設立SJQE. SJQE通過扮演客戶的角色，從而達到推動供應商的質量。
○ 采購商定期或不定期地對供應商進行等級評比，制定和落實執行獎懲措施.
○ 每年對供應商予以重新評估，不合要求的予以淘汰，從候選隊伍中再行補充合格供應商。
○ 采購商對重點材料的供應商上游廠商進行質量監控管理。
○ 管控供應商材料的製程參數變更或設計變更時均需采購商的確認批准。
品質異常的反饋及處理
① 自己可判定的，直接通知操作工或車間立即處理；
② 自己不能判定的，則持不良樣板交主管確認，再通知糾正或處理；
③ 應如實將異常情況進行記錄；
④ 對糾正或改善措施進行確認，並追蹤處理效果；
⑤ 對半成品、成品的檢驗應作好明確的狀態標識，並監督相關部門進行隔離存放。
一、品質基本概論
1. 何謂品質
2. 品質的六個指標
3. 品質發展的趨勢
4. 現場人員對品質的看法
二、現場品質問題探討與改善對策
1. 現場常見的品質問題
2. 現場品質問題的原因分析
3. 現場品質問題的改善對策
4. 實務演練
三、如何有效執行製程管制
1. 製程管制的步驟
2. 製程管制的依據
3. 製程管制的方法
4. 製程異常的處理
5. 在製品(WIP)的管制
6. 製程品質分析
四、如何運用品質手法發掘品質問題
1. 查檢表：搜集品質的數據
2. 柏拉圖：找出問題的重點
3. 要因圖：掌握異常的原因
4. 管制圖：發掘潛在的問題
5. 直方圖：找出變異的所在
6. 其它品質手法的運用
7. 實務演練
五、製程改善的技巧
1. 製程改善的著眼點
2. 製程改善的對象(4M)
3. 製程改善的步驟(QC Story)
4. 防呆式生產作業的設計
5. 作業標准書的建立
6. 工作教導的實施
7. 製程品質稽核的落實
8. 六個標准差的運用
⑷ 求全套的物業公司管理制度，包括人員管理以及相關的規章制度。能否給我一份
組織架構及項目情況
公司設有綜合管理部、工程維修部部、業主服務部、秩序維護部等部門。目前，公司接管物業的類型主要為商用寫字樓等。主要有：哈爾濱銀行大廈及新哈爾濱銀行大廈項目，經營范圍涉及物業管理服務、中介、汽車租賃、房屋租賃、國內廣告設計製作發布業務、室內裝修裝飾、家政服務、乾洗服務等諸多領域。
經營理念及企業文化-------普惠金融，和諧共富
公司按照市場化、專業化、集團化的管理模式，以業主至上、服務第一為宗旨，建立了獨立核算、自負盈虧、依法管理、自主經營、自我發展的運行機制，確定了科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展、依法管理的質量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規程，通過科學的管理和優質的服務，努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區氛圍。同時，公司總結經營管理經驗，形成了以人為本、和諧共存，「真誠、善意、精緻、完美」的獨特文化理念，為企業的健康發展打下了厚實的人文基礎和強大的精神支撐。
企業文化
1.文化理念：以人為本，誠信立業。
一切按經濟價值規律辦事，一切按有理服從原則辦事，一個以提高效率為中心的企業風格。
一切按經濟價值規律辦事，用經濟的手段去激勵員工的工作熱情，用經濟的手段去規范員工的工作行為。
一切按有理服從原則辦事，用制度來約束管理者權威辦事的行為，用制度來構建全員化創新競爭的平台。
一個以提高效率為中心的企業風格。用富翁貧民論來激發企業的活力，用管理工具來確保效率的最大化。
我們高度重視人才，認為人才是物業發展壯大所必需的力量源泉；我們選拔人才的標準是干，不是說，也不是看出來的。我們認為任何員工都有自己的特長，都是公司發展所需的人才；每個人的特長不一，不等於人格的高貴與鄙見，而是相互依存，相互欣賞；而且，通過努力學習，不斷創新，都可以成長為技能更精的復合型人才；公司為人才創造一個良好的成長環境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創業夥伴；人無完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業精神，只要符合公司行為規范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競爭、相互幫助、取長補短，優勢互補，大家和企業一起成長，共創美好明天。
2.物業發展願景：為社會營造完美和諧的環境，為業主提供精到細致的服務，為員工構建展示才華的舞台，為股東創造持續穩定的收益。
公司為響應國家創建和諧社會的精神，把「為社會營造完美和諧的環境」作為發展願景之一具有及其深遠的意義，這也是公司可持續發展戰略的基礎；「為業主提供精到細致的服務」是公司發展壯大的重要條件，物業是業主的百年工程，通過幾代人的管理，確保所管物業的完好和物業的保值增值是公司的職責所在，只有通過為業主創造價值，才能體現公司的價值，才能實現員工和股東的價值，實現公司的經營管理目標；公司堅信沒有員工的進步就不可能有公司的成長，員工是公司最重要的資源：物業管理作為服務行業之一，公司最大的資產就是人力資源，公司通過引導、培訓和激勵員工，對人力資源進行結構的優化和質量的提升，打造出一流的管理團隊，創造出一流的管理業績。只有通過員工的不斷成長和進步，才有公司的不斷發展和壯大；「為股東創造持續穩定的收益」是公司向前發展的動力，股東的投入是公司成立和發展的先決條件，那麼為股東創造收益就是公司的使命之一，只有為股東帶來收益，才有公司的持續穩定發展。
3物業的價值觀：尊重信任員工，誠信依法服務，不斷超越創新，用心服務業主。
公司無論大局還是細節，服務是靠具體的人來實現的，公司珍惜員工的勞動的奉獻，我們力求讓每一位員工的服務行為都能體現公司的質量目標，體現良好的職業道德與操守，真正贏得業主的滿意；打造陽光企業，誠信依法服務是必須的，這也是公司長存的重要保證；創新是一個企業的生命，沒有創造力的企業是沒有發展的，所以提倡超越創新是公司繼續發展的動力；為業主提供高質量和最大價值的精心服務，以確保業主對公司的認同、信賴。
物業管理工作是單調的，大多是簡單重復的工作。但在我們眼裡，沒有枯燥與乏味，只有無盡的創造、無窮的樂趣。我們每天都在即興創作出優良的管理服務，每一款給付的服務，都是世間罕有的藝術精品。微笑的藝術，愛心的藝術，專業的藝術，使我們與業主的生活精彩紛呈。只有平庸無能的人才會把工作做得越來越簡單，越來越枯燥無味，越來越沒有意義。精彩生活每一天，是我們工作生活的態度，也正是有了我們，社區生活的每一天都會更加精彩。
4物業品牌風格：時代高檔物業特徵，完美優質服務標志。
品牌表明了公司在市場的知名度和信譽度，公司創建品牌的最終目的是要樹立業主信心，開拓市場，通過合作共贏，與業主或租戶/相關利益者共同構建和諧社區。對專業化管理的執著，對專業形象的追求，是公司打造行業知名品牌的主要措施。只有通過專業管理，塑造專業形象，才能創建公司的專業品牌，才能打造公司的核心競爭力。
5物業企業精神：團結，創新，誠信，高效。
團結是一個團隊的基本要素，沒有團結就無所謂團隊，沒有團隊就不可能有公司的凝聚力和戰鬥力。我們提倡有精心協作的團結，反對無原則的一團和氣；我們倡導在有效溝通前提下增進團結，鼓勵通過討論甚至爭論達到意見一致，從而使團結得到鞏固和升華。
創新是進步的源泉。公司提倡和鼓勵員工創新，包括體制創新、組織創新、制度創新、管理創新、服務創新。反對經驗主義、保守主義。創新是公司管理服務水平不斷進步的體現，是員工能力不斷提升的表現，也是我們工作責任心和事業心的表現。
誠信是企業的經營之本。誠以修身，信以立德，是做人的根本。所謂誠，就是提倡員工光明正大，實事求是，敢於正視問題和解決問題，考慮事情和處理問題從公心出發，從工作出發，從業主的利益出發。信，就是提倡恪守對業主的承諾、對業主的承諾、對股東的承諾以及對員工的承諾；信對於員工來說，就是倡導員工嚴格執行上級的工作指令，切實履行好工作的職責，圓滿完成對業主的服務承諾。
高效是專業的表現。在當今瞬息萬變的信息時代，高效是把握住時代脈搏，是體現公司核心競爭力的表現之一。高效既是公司的要求，也是業主對服務的要求。我們必須樹立時間觀念、效率觀念，過了時效，再努力的彌補也沒有意義。做到今天的事今天做、能做的事馬上做、困難的事想法做、重要的事優先做、復雜的事梳理做、限時的事計時做、瑣碎的事插空做、所有的事認真做。
6物業服務宗旨：快樂服務，溫馨和睦。
我們所生存的世界，是由服務關系組成的世界。你服務他人，他人服務你，這個服務與被服務的簡單關系，構成人類社會的本質。一切皆服務。作為物業管理公司的員工，我們服務業主住戶，為業主住戶提供多種服務內容，而業主也用他們的方式為我們服務，他們定期向我們繳納管理費為我們支付衣食住行的費用。
公司的服務宗旨是「快樂服務，溫馨和睦」，並形成了快樂服務的價值鏈，即：讓員工的在創新中尋找快樂、在服務中體會快樂、在成功中感悟快樂，通過快樂服務，讓快樂服務使千家萬戶溫馨和睦，讓業主享受被快樂服務的溫馨，讓合作方感受到快樂服務的溫馨。快樂，可以激發員工的熱情、激情以及無限的創造力；溫馨，可以給業主帶來歡笑，讓業主對我們的服務更加滿意；可以讓我們的員工走向成熟、讓公司走向卓越。
7物業經營理念：追求卓越，互利共贏。
通過全體員工的共同努力，只有打造一流，把工作做精做優，把企業做大做強，才會有卓越的品牌，逐步成為中國物業管理的領航者；實現經濟效益、社會效益和環境效益的同步增長，才會有良好的效益和回報，我們的企業才能長盛不衰，讓城市變得更加美好。
公司倡導共贏的理念，共贏是合作的基礎，沒有共贏的合作是不可持續，更不可能構建和諧的氛圍。和諧是物業管理追求的最高境界，作為構建和諧社會的基本單元，公司以打造每一個和諧社區的具體實踐積極響應國家社會發展的宏偉目標。
8物業服務理念：業主至上，精細服務，和諧管理，持續創新。
業主至上是我們的服務標准，要讓業主對我們的工作滿意，我們就必須想業主之所想，急業主之所急，業主想到的我們要做到，業主沒有想到的，我們要想到，我們想到的就一定要做好；拓展服務的領域，創新服務的內容，不斷給業主創造驚喜；只有讓業主滿意了，我們的目的才算達到。
精細服務要注重細節，細節體現了專業水準，從服務的禮儀禮貌、服務態度、服務知識、服務技能、服務效率、服務項目、服務程序、服務方式、服務內容、服務溝通反饋等方面全面體現服務的個性化，要從服務的廣度、深度、持續創新全面拓展服務的內涵，重視服務的每一程序、每一環節、每一標准、每一細節，給業主以無微不至的專業體驗。
和諧管理是我們服務的方向，管理中要求業主和物業之間的和諧，說到做到，務實求真；全情投入細心服務，用心做事，挑戰自我，實現優秀到卓越的跨越，時刻意識到業主的滿意是我們的追求。
時刻意識到追求持續創新服務品質是我們永恆的目標。我們必須要善於創新。創新，是追求卓越的具體行動。創新是可以在任何領域和任何工作中進行的。如果我們公司的每一位員工都懂得創新，則我們公司就是一個充滿創新精神和創新活力的公司。
9物業質量方針：秩序安全，環境優美，舒適健康，業主滿意。
業主滿意度是衡量服務工作的關鍵指標。滿足業主的合理需求是服務行業從業人員的基本工作要求，追求業主的滿意度是服務人員的工作目標。為此，物業從業人員務必牢固樹立「業主是上帝，業主是衣食父母」等基本觀念，任何時候都必須牢記在不違法的前提下「業主總是對的」的思想觀念，如果業主錯了，就是由於我們解釋工作還沒有做到位。因此，要永遠站在業主的角度和立場來思考問題，想業主之所想，急業主之所急，才能真正地把服務工作做好。
我們恪守「秩序安全，環境優美，舒適健康，業主滿意」的質量方針，將品質意識灌輸到全員的服務行為，將品質保證滲透到每一個服務流程，在不間斷的預防與糾正中實現優質服務；創造優美舒適、和諧的環境，為公司和業主創造價值。
10物業員工素養最基本要求：准時，守紀，敬業，原則。
准時，是每個企業對員工的最基本要求，准時是企業確保工作時間和穩定生產的前提；守紀，是公司進行管理的有力保障，「無以規矩，不成方圓」，這句話絕不是泛泛之談，公司想要各項工作有序進行，就必須制定相應的管理制度並認真落實下去，讓員工認真遵守；敬業，是公司對每個員工職業素質的期望，這也是每個人的素質體現；原則，是公司保證所制定的規章制度、崗位職責不流於形式的必要力量。
員工箴言
道德標准：忠誠正直、敬業愛崗。
倫理觀念：尊敬領導、團結同事。
自強意識：天行健，君子以自強不息。
學習意識：知識改變命運。
團隊觀念：一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫！
憂患意識：不敬業就失業，不愛崗就下崗。
創新觀點：苟日新、日日新，又日新。
保密意識：非禮勿視、非禮勿聽、非禮勿言、非禮勿動。
能動意識：能擺出問題，更要提出解決方案。
效率意識：案無積卷、日事日畢。
工作態度：把工作僅僅當工作來做，你會覺得很累，把工作當事業來做，你會很快樂，而且你會取得超出你想像的成績！
工作心態：心態決定命運，意識決定效果。
問題意識：與其被動迴避，不如主動出擊！
完美意識：如果你的工作已經做得很好，相信你一定可以做得更好！
相處原則：退一步，海闊天空；一轉念，柳暗花明。
溝通原則：不迴避矛盾，對事不對人，溝通增進互信。
失誤認知：如果你錯了，就趕在別人面前先承認自己的錯誤！
責任意識：不敢承擔責任，永遠得不到委任。
培訓意識：部下素質低不是你的責任，不能提高部下素質就是你的責任。
批評認知：如果上級願意批評你，請你珍惜並好好改進。
⑸ 蘇州圓融商業物業管理公司工資體質曝光
圓融的物業不是圓融自己的
⑹ 物業管理體質，保安，保潔，綠化
這個你還是先了解你想推得房子的情況,物業是什麼,周邊配套有些什麼,交通生活全都要了解的
⑺ 社區管理中存在的問題及改革措施
一、當前我國城市社區管理體制存在的問題
（一）社區管理體制存在著較濃的行政化色彩
盡管這些年各地城市在改革以政府為主導的社區管理體制方面已經做出了不少努力,但社區管理的行政色彩仍然很濃,缺乏公眾參與機制。一方面,街道辦事處政社不分的狀況並沒有大的改觀,它仍然承擔著過多的行政管理職能,工作量過大,經常處於疲於應付狀態,其後果是既未能夠明顯減輕政府的社會管理負擔,也沒有能夠很好地發揮自已應有的社會管理職能,致使社區成員越來越高的物質文化生活要求難以得到滿足,同時也沒有從更深層次上提高廣大居民民主參與社會管理的意識。另一方面,作為居民群眾自治組織的居委會的工作方式也帶有較濃厚的行政色彩,居民沒有發言權和選擇權,只是被動的接受管理。因為事實上居民委員會受街道辦事處的領導,所以其日常工作不得不服從街道的安排,進而也陷入了繁雜的具體事務之中。這不但造成基層社區管理的超負荷運轉,減低了管理效能,而且有悖於居委會成立的初衷。居委會行政色彩濃厚,社區自治功能缺失社區居民委員會是社區自治的主要載體，從字面上看,居委會只是具有協助政府的義務,並不具有代理政府部門行使職權的行政管理職能,但是實際上社區承擔了大量來自政府的職能工作。諸如社區的經濟、文化、衛生、休閑、娛樂、互助、保障等本應由社區解決的事物,往往由於政府事務擠占反倒無暇顧及。據調查,居委會的實際工作內容有十大類百餘項,這十大類分別是:環境衛生、社會治安、物業管理、民政幫困、計劃生育、糾紛調解、宣傳教育、文明達標、收款收費、人口普查。據一些居委會統計,一年之中,居委會的工作達158項之多,其中行政事務118項,占總數的74.68%,比較普遍的情況是居委會的自治職能讓位於行政職能。 社區居委會的行政色彩還體現在經費使用、人事任免上。一個自主充分的社區,它對自己的事務有充分的自主決策權,能動用社區財力進行社區各方面的建設,選聘自己需要的人員為社區服務,發展社區事業,為社區居民謀福利。但當前,社區擁有的自治權是有限的,居委會更像是一級基層政府。在經費方面,社區的建設經費、辦公經費、社區工作人員的工資都源於政府。對每個社區每年撥多少經費,政府享有充分的裁量權,因而社區的建設狀況一般取決於政府的經費投入程度。對社區而言,爭取更多的政府經費資助是其生存和發展的重要舉措,而社區工作人員則需要獲得相應的報酬來生活,因此,社區對政府有極大的依賴性。在用人方面,社區的自主權也是有限的,政府一般掌握著用人權,以保證其各項政策方針得以在社區順利實行。在社區建設中,一些城市在20世紀末開始進行社區居委會直接選舉的嘗試,一定意義上改變了社區居委會的人員構成,向自治的方向邁出可喜北京聯合大學學報(人文社會科學版) 2010年2月的一步,但是社區居委會直接選舉尚處於推廣階段,各地區發展不平衡,地區差異大。示範城市雖然遍布13個省、自治區、直轄市,但仍有一半以上的省份不見蹤影。
（二）社區的組織結構設置不科學
舊經濟體制下,城市基層社區的組織構架由相互聯系的區、街、居三級組織構成其中區政府是我國城市的基層政權機關,街道辦事處是區政府的派出機構,居民委員會是街道辦事處指導下的基層群眾自治組織。這種形成於20世紀50年代前期的組織體制是我國城市基層社區組織建設的一大創舉。然而,這種組織結構具有明顯的不科學性。一是街、居組織機構過多而缺乏應有的權威性。在市、區、街道三級管理層次上,機構設置與許可權呈「倒金字塔」型,「上面千條線,下面一根針」。一個街道辦事處設立的各種委員會、領導小組及類似的臨時機構可達30多個,一個辦事處主任可兼20多個職務,一個科要應付20多個職能部門,這就大大降低了街道辦事處的工作效率,使街道轄區內的不少單位對街道辦事處布置的社區性工作推脫、敷衍,相當一部分居民群眾明顯輕視街道、居委會組織。二是社會團體和中介性社會組織發育不足。在我國城市基層社區除了街道辦事處和居委會以外,其他社會團體和中介性社會組織不僅數量有限,而且缺乏獨立性。比如,在許多居民小區,像社區服務志願者協會、計劃生育協會、老年人協會等組織的主要工作,大多由居委會幹部兼任。即使是居民委會員這樣的自治組織,也往往成為街道辦事處的「腿」。
（三）社區管理制度不規范
良好的社區要發揮合力功能,必須有一系列的規范、制度、秩序和管理。既要確定組織及其成員相互交往和解決問題的正確方式,又要規范對越軌者寬容的限度。傳統社區管理制度的缺陷在於:一是街道辦事處作為政府行政機構,對自身行政服務和管理的范圍沒有制定明確的制度規范,造成無權管理或越權管理;二是社區內的市、區屬機關和企事業單位,分別受各自條條的領導,按條條的指令行事,與街道辦事處之間的關系缺乏有效的政策和法律依據,往往造成社區事務相互推諉扯皮;三是社區內的社會團體等組織沒有形成有效的行為規范,讓社區成員來共同遵守。對於社區行為越軌者,社區組織也缺乏行政上或法律上適當而有效的懲罰;四是社區管理運行尚未形成條塊結合的監督機制,有關專業管理部門權力過於集中,對它們的工作質量和一些不正之風難以進行監督和制約。
（四）不同利益群體的分化和權利意識的增長與意見表達機制之間的不協調
市場化催生了私營企業主、白領等以職業分化為特點的新型階層，有著共同利益的群體也在不斷地產生和分化，中國社會從原來的「國家——個人」的二元剛性結構向「國家——社會——個人」的彈性結構轉變。
新興的社會階層和利益群體正逐漸形成階層和群體意識，不同社會階層和利益群體之間不可避免地存在著矛盾和沖突。在商品房社區，業主與開發商、物業管理公司的摩擦時有發生，業主維權事件屢見不鮮；在老工業社區，下崗失業職工的就業安置和基本生活保障是突出問題；在城市邊緣地帶，市政建設和經濟開發影響和改變當地居民的生產和生活方式，近年來，由於拆遷、征地引發的激烈沖突已經成為一個嚴重的社會問題；在外來工聚居社區，外來工群體與本地居民、與城市管理部門的關系處理不當就會引起矛盾沖突。
長期以來我國從意識形態和資源分配兩個方面對社會實行「強控制」，傳統意見表達途徑的特點是制度化的正式渠道少、形式單一，並且大多是建立在體制內，也就是說體制內的正式職工才有機會進行利益表達，民間社會缺乏對矛盾沖突進行疏導的制度安排。由於缺乏制度化、正規化的機制，居民在利益表達上更傾向於採取激烈的情感與情緒的宣洩等非理性的方式，而權力和管理部門「封」和「堵」的方法只能使矛盾和沖突升級。我國政府已經加快了針對這一問題的法制和制度建設，例如，相繼出台了《物業管理條例》、《物權法（草案）》等重要法案和規定，以保護業主利益。
二、我國城市社區管理體制存在的主要問題的主要原因
上述問題產生的原因總的來說是由於全社會對社區建設的認識還不深刻，對城市社區建設中異質性強的特點缺乏重視，還沒有真正地理解「社區」在社會發展中的重要作用，社區居民還沒有實現從對單位的依賴向社區回歸的轉變，社區居民、社會各單位乃至政府各部門廣泛的自願參與和介入社區工作的意識還沒有形成，使社區缺乏建設的動力與支持。同時，由於社區除了依靠政府的投入外，缺乏經費來源的其他有效渠道，社區發展的後勁不足。而社區的體制不健全，職責界定模糊，制度實施不到位，承接政府職能的民間組織發育遲緩，必然導致社區的職能作用發揮滯後。
（一）認識不高
一是領導重視不夠。盡管這些社區已具備社區的雛形，但在具體問題的處理上很矛盾，工作上仍將其作為一個村對待，但待遇上卻不能享受新農村建設的優惠政策，對它們的建設和發展沒有引起高度重視，社區工作運轉艱難。二是居民的歸屬感不強。對社區的建設漠不關心，對居委會的工作支持不夠。譬如，社區的環境衛生急需加強，但居委會聘請專職保潔員又沒有專項工作經費，向居民收取衛生保潔費時，居民意見很大，合作意識差。居民之間交往少，互助意識差，如果社區有的居民發生天災人禍，開展捐贈活動所收無幾，真是「各人自掃門前雪，哪管他人瓦上霜。」
（二）投入不大
一是財政投入不大。工作經費少，對社區的基礎設施建設沒有投入，僅靠居委會主任「化緣式」的募集。許多行政事務性工作安排到社區，社區只承接工作，卻沒有工作經費。二是駐地單位支持不大。對社區關心少，支持少，共駐共建意識差。社區組建巡邏隊，治安狀況得到全面好轉，但當居委會到駐地單位請求支持時，卻被他們以種種理由搪塞和拒絕，由於沒有工作經費，工作只能夭折。
（三）措施不力。
一是臨時抱「佛腳」。對城鎮社區的建設和發展存在「頭疼醫頭，腳疼醫腳」的思想，既沒有長遠的規劃，又沒有短期的計劃。二是行政事務多。社區成為鎮政府的行政下屬機構，窮於應付日常行政事務，根本沒有精力全面考慮社區的事情。三是社區自治性不強。居民的選舉權、知情權、參與權、監督權沒有得到全面落實。
三、解決措施
（一）明確居委會職能定位,發展多層次、多形式的社區自治組織
社區居委會定位不清直接影響著自治能力的提高社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務、自我監督的基層群眾性自治組織,是社區自治工作的組織者。其主要職能應該是辦理社區的公共事務和公益事業,協助政府及其派出機關做好與居民利益相關的工作。只有明確了自己的定位才能明確自己的職責。居委會應該逐漸理清自己同基層政府及其派出機構的關系,將主要的精力放在辦好社區自己的事物上。我國的社區往往規模巨大,影響了社區居民之間的溝通交流。居委會應該支持和鼓勵社區內諸如業主委員會、各種自治團體的發展,也可以鼓勵以樓為單位加強溝通,建立自治組織。社區自治中重要的問題就是居民自治狀況的問題,居委會在這個過程中應該發揮積極作用。通過種種如利益、地緣、志趣等方面的關聯性,鼓勵居民自己組織起來,能夠較好地解決社區的組織狀況問題。此外,居委會通過各種各樣的活動,也可以吸引居民的關注,激發居民的參與熱情,增強居民對社區的歸屬感和認同感。
（二）構建社區自治組織體系有效的組織是培育社區自治能力和提升社區自治功能的基礎
因此,城市社區管理體制改革的重要內容和第一步就是重新構建社區自治組織體系,以替代原有體制下的居委會。筆者建議建立「一個大會,兩個機構」體制:社區成員代表大會、社區協商議事委員會和社區居民委員會。
(1)社區成員代表大會是社區最高權力機構。主要職責是選舉產生社區議事協商委員會和社區居民委員會,審議和決定社區社會發展的重大事項。社區成員代表大會是社區成員表達自己意願的渠道,它行使民主職能,具有自治組織的控制權,是社區成員切身利益的忠實代表。
(2)社區協商議事委員會是社區成員代表大會閉會期間的代行常設機構,在居民代表大會閉會期間,代表居民代表大會行使議事、決策和監督職能,負責對社區建設與管理的重大問題提出意見和建議。社區協商議事會同社區成員代表大會一樣,一般均為社會職務,不拿薪金和補貼。議事會成員由社區成員代表大會推選產生,對居民代表大會負責。
(3)社區居民委員會是社區成員代表大會的常設執行機構,在社區成員代表大會和社區協商議事委員會的授權和監督下,組織實施社商機制———有效服務,人盡其才職業技術型人才承擔了技術勞動力的主要工作任務,現代技術迅猛發展,技術人員如果希望跟上技術發展的步伐,除自身不斷充電外,職業技術學校也應該完善服務機制,從培養社會需要的人才的高度出發,為技術人才提供再充電、再教育的機會,似的人盡其才。這也是職業教育不容推卸的社會責任。議事委員會的授權和監督下,組織實施社區的管理、服務等事項。落實社區成員代表大會和社區協商議事委員會的決議,協助政府完成規定的任務,行使社區自我管理、自我服務、自我教育和自我監督的職能。
（三）完善相關法律，確保社區自治有法可依
要根據新形勢的需要，在繼續推進社區民主自治實踐的基礎上盡快修訂現行憲法和相關法律，盡早出台《城市社區自治法》，明確、具體地規定社區的載體、社區自治的性質和地位、社區居民的權利與義務、社區自治組織的權利與義務、管理方式和運作程序等項內容。通過法律使社區載體明晰，使社區組織與政府職能部門和街道辦事處都能夠明確自己的權利、義務與職能，防止政府職能部門或街道將其職責轉嫁給社區，減輕社區工作負擔，保障社區各項自治權利的真正落實，使社區居民明確自己的權利義務，在法律的保障下行使其社區民主選舉、民主決策、民主管理、民主監督的權利，確保社區自治有法可依。
（四）預防和疏導社區內各利益群體的矛盾與沖突，發揮基層社區的預警與「安全閥」功能
社會矛盾與沖突是任何一個社會都不可避免的社會事實。基層社區既是了解民情、民意和民生的窗口，也是社會安全網的重要組成部分，能夠對社會沖突起到預防、疏導和化解的作用，是維護社會穩定的「安全閥」。
在社會沖突的預防方面：首先，社區通過提供社會福利服務和營建公平、公正的社區環境，滿足居民的需求、擴大居民的參與，增強他們對社區的認同感和歸屬感，從源頭上減少矛盾和沖突的產生；其次，社區要特別關注和關懷一些特殊的弱勢群體，了解他們的心聲，為他們尋找社會資源，解決他們面臨的問題；再次，社區要大力發展和扶持社會中間組織，建立居民利益表達的正規渠道，避免無序隨意的、非正常渠道的利益訴求對社會穩定帶來的沖擊以及由於利益要求的長期壓抑造成的突然爆發。例如，社區要支持、組織和協助社區業主委員會的成立，既要作為第三方監督物業公司和開發商的工作，又要作為中間人協調好業主與物業和開發公司的關系。
當矛盾和沖突產生時，社區組織又可以充當化解矛盾的潤滑劑、稀釋劑，以避免局部矛盾擴大化，起到減輕沖突影響的作用。以往，社區較多採用行政干預的方式處理社區中的矛盾和沖突，而社區社會工作在工作的方式和方法上是「自下而上」的，包括組織群眾表達意見、協調各方利益、協助有關部門解決問題，倡導改革等等，其目的不僅限於問題的解決，還在於社區居民與社區行動能力的增強和福祉的增加。
⑻ 懂勞動法的來，在一家物業公司干保安的，八上班八小時外還要搞一小時訓練，能否用勞動法告。
個人認為：下班後的一小時訓練並不是工作，沒有為物業公司創造效益；訓練對於保安來說增強了保安體質、提高了保安的素質，對保安來說是好事，當然對於物業公司的形象，為以後更好地工作也是有益的。
⑼ 業主委員會管理制度
小區業主委員會章程
北苑小區業主委員會章程( 草 案 )
第一章 總 則
第一條
昌邑市北苑小區業主委員會，是根據國務院《物業管理條例》和《業主大會規程》的有關規定成立的在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。由業主大
會或業主代表大會（以下統稱業主大會）從全體業主中選舉產生。是經物業管理行政主管部門核准登記，在實施物業管理工作中代表和維護全體業主合法權益的非法
人組織。其合法權益受國家法律保護。
第二條 本業主委員會接受市物業管理行政主管部門的領導。執行國家及省市有關物業管理的法律法規及政策的規定。
第三條 業主委員會的宗旨是：代表本物業的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、舒適、文明的環境。
第二章 業主委員會的產生及職責
第四條 本業主委員會由本住宅小區業主大會選舉產生，向業主大會負責並報告工作，接受業主大會及物業管理行政主管部門的監督。
第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門會同開發建設單位或物業管理企業、業主代表組成籌備小組，籌備小組組織推薦業主委員會委員候選人名單，提交第一次業主大會實行差額選舉產生。
第五條 業主委員會自選舉成立15日內，持下列文件向物業管理行政主管部門辦理登記。
（一）成立業主委員會登記申請書；
（二）業主委員會委員名單；
（三）業主委員會章程。
第六條 本業主委員會設委員9名，其中主任1名，副主任3名，由一名副主任兼任執行秘書，負責處理本會日常事務。
業主委員會主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。
第七條 業主委員會在業主大會的監督下，履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；
（二）執行業主大會的決議、決定；
（三）修訂業主公約、業主委員會章程；
（四）採用招標或其他方式選聘、續聘或組織解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂變更或者解除物業管理委託合同；
（五）審議物業管理服務費收取標准及使用辦法；
（六）審議年度管理工作計劃，年度費用概預算。；
（七）檢查、監督物業管理企業的物業管理工作；
（八）監督公用建築、公共設施的合理使用，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；
（九）聽取業主、非業主使用人的意見和建議，監督和支持物業管理企業的管理服務活動；
（十）監督業主公約的遵守和物業管理制度的執行；
（十一）業主大會賦予的其他職責。
第三章 業主委員會會議
第八條 業主委員會會議每季度至少舉行一次。有2/3以上的委員提議或主任、副主任兩人以上認為有必要時，可召開特別會議。
第九條 業主委員會會議的召開應由召集人提前7天將會議通知及有關材料送達每位委員。委員因事不能參加，可以一次性書面委託代理人參加，包括會議日期、地點和議題，並代其行使表決權。
第十條 業主委員會會議由主任召集主持，主任因故缺席時，由副主任主持，可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理企業的人員和非業主使用人代表列席會議。
第十一條 會議決定問題，採取少數服從多數的原則，其決定必須經全體委員會半數以上通過有效。
第四章 業主委員會委員
第十二條 本業主委員會委員從業主中選舉產生，每屆任期3年，可連選連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過後，提交業主大會確認。
第十三條 業主委員會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。但有下列情形的人員不得擔任委員，已擔任的須停任，並由下次業主大會確認：
（一）個人已宣告破產或擔任企業法定代表人期間該企業破產3年內的；
（二）因身體或精神上的疾病而喪失履行職責的能力；
（三）無故缺席會議3次以上；
（四）已不是業主；
（五）有違法犯罪行為被司法部門認定或正在接受調查的；
（六）已以書面形式辭職的；
（七）業主大會已將其罷免的。
（八）其他不適宜擔任本會委員的情形。
第十四條 業主委員會委員的權利義務
（一）委員有下列權利
1、參加業主委員會組織的有關活動；
2、選舉權、被選舉權和監督權；
3、參與業主委員會有關事項的決策；
4、對業主委員會的建議和批評權。
（二）委員有下列義務
1、遵守業主委員會章程；
2、執行業主委員會的決議，完成交辦的任務；
3、參加業主委員會組織的會議、活動和公益事業；
4、向業主委員會的工作提供有關資料和建議。
第十五條 業主委員會委員停任時，須在停任後1周內，將管理和保存的屬於業主委員會的資料、財務等移交給業主委員會。
第五章 附 則
第十六條 業主大會通過的有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。
第十七條 業主委員會任期內，有下列情形之一的，可以組織召開業主大會，選舉新一屆業主委員會。
（一）有20％以上業主聯名要求改選的；
（二）業主委員會不履行職責和義務的；
（三）因決策失誤給業主或物業造成重大損失的；
（四）2個以上物業管理區域合並為1個的；
（五）法院判決必需改選的；
（六）因其它原因確需改選的。
第十八條 業主委員會任期內被解散時，選舉新一屆業主委員會，按首屆業主委員會成立辦法組織實施。
第十九條 新一屆業主委員會產生後，上屆業主委員會在30日內將有關文件和資料移交給新一屆業主委員會。
第二十條 業主委員會開展活動所需費用，由全體業主分擔。
第二十一條 本章程的解釋權屬業主委員會。
第二十二條 本章程若與有關法律法規不符時，按有關規定執行。
第二十三條 本章程經業主大會通過後生效。
⑽ 目前我國社區管理體制存在的主要問題是什麼
一、社區及社區管理
一般認為，社區指的是在一定地域內的根據一套規范和制度而形成的相對獨立的社會生活共同體，生活在該地域的人群具有特定的生活方式和心理上的歸屬感。這一概念指出社區首先是一個共同體，有共同需要遵守的章程或約定俗成的慣例；其次，生活在社區的人們具有心理上的認同感。社區管理是指在黨和政府的領導下，依靠社會力量，利用社區資源，強化社區功能，解決社區問題，促進社區政治、經濟、文化、環境協調和健康發展，不斷提高社區成員生活水平和生活質量的過程。社區管理是一項新的工作，大力推進社區管理，是我國經濟和社會發展到一定階段的必然要求，是面向新世紀我國現代化建設的重要途徑。
二、當前社區管理中存在的主要問題
（一）社區管理三主體角色定位混亂。我國現行社區管理體制主要包括三大主體：居委會、物業公司和業主委員會。基於現代公共管理學中的多元共治理論構建起來的社區管理主體多元化在理論上是可行的，有利於社區居民的自我組織和自我管理，可最大限度地維護社區居民自身的利益。但在實際中，三主體間卻存在著角色混亂、分工不明、權責利相互交叉的問題，給社區管理帶來了不應有的麻煩。
首先是居委會的角色定位存在問題。居民委員會是一個基層群眾性自治組織。不過，有關居委會的工作任務、委員產生、經費來源、委員生活補貼、辦公用房及辦公設施等問題，居委會事實上承接了來自行政部門的工作權力和工作職責，導致居委會負擔過重，上級行政部門幾乎都可以交任務、下指標給社區居委會，對社區提出要求，居委會的情況就是責任大、權利小、事情多，造成社區居委會超負荷勞動。
其次是物業的角色定位存在問題。隨著住房制度改革的不斷深入，我國大部分居民成為了住宅的業主，社區的管理亦逐漸地由單位管理轉變為營利性的社會化的物業管理。在此背景下，物業公司只是公共服務的提供者，其與業主之間的關系是平等主體間的交易關系。但是，在現實中，作為服務提供方的物業公司卻因權力的非對稱性而有機會且有能力凌駕於業主之上，致侵犯業主合法權益的事件時有發生，使業主與物業公司之間經常處於一種敵對的局面之中。
再次是業主委員會的角色定位存在問題。在社區管理的三大主體中，業主委員會最弱勢的。相關民調數據顯示，人們對業主委員會表現的滿意度每況愈下。目前，業主委員會的運轉面臨著「五難」，即業主大會召開難、業主委員會籌建難、業主委員會正常運作難、業主委員會司法維權難、對業主委員會及其成員監督難。業主委員會之所以陷入如此尷尬的境地，究其原因，是其徒有自治組織的性質與外表、卻無自治組織之實際構成所造成的。
一個社區，三個管理主體，看似每個主體的存在都有必要，卻管理不好社區，究其原因是，三主體沒有理清各自的權責利關系，致使角色定位混亂，並且三主體之間沒有權力的監督和制衡機制，導致三主體間矛盾重重、互不信任，進而導致了社區管理的亂象頻生。
（二）社區管理三主體發展的不平衡
首先，從權力分配上看，三主體中最代表居民權益的業主委員會的權力處於最弱小的位置上；作為物業服務買賣雙方的賣方——物業公司的權力在三主體之中卻是最大的；居委會有來自行政部門的權力，但是其卻並不直接代表業主的權益。這種權力分配的格局使社區管理最終只能傾向於物業，而不是傾向於業主。一旦居中的居委會不作為或工作不到位，業主的權益就得不到有效的保障。可以說，三主體間權力分配的不合理及其缺乏相互間的監督與制衡，是導致社區管理始終難以達到預期目標的原因所在。
其次，從組織保障上看，在三主體各自的組織機構中，最健全的無疑是物業公司，業主委員會和居委會都無法與之抗衡。物業公司人、財、物結構完整，各方面力量雄厚；業主委員會為業主自發的自治組織，既無行政權力，亦無資金來源；居委會雖為群眾性的自治組織，但其日益行政化的趨勢，且其經費的由政府劃撥，決定了其可不受業主的影響。從三主體的組織保障上看，業主委員會處於最弱勢。
再次，從資金保障上看，社區管理的資金來自兩個方面：一是業主；二是政府部門。其中，物業公司的管理經費來自業主交納的物業服務費；業主委員會無任何運作經費來源；居委會的經費來自政府的劃撥。三主體的資金渠道各不相同，互不交叉，致使在社區管理中三主體始終各唱各的調，根本無法形成合力。
從以上三方面來看，代表業主利益的業主委員會的過於弱小是造成目前社區管理混亂、保障乏力的重要原因。
（三）居民社區觀念及參與公共事務的意識薄弱、社區歸屬感差。長期以來所形成的由政府控制單位、單位管理社會成員的體制及觀念，影響了居民對所居住社區管理的參與。社區提供居民參與的渠道和機制並不健全，社區居民對所居住區的社區環境、社區治安以及其他社區公共事務的處理有參與的願望，但沒有參與的渠道。與此同時，居民參與社區管理，缺乏利益保障和實際訴求的動力。居民的參與是建立在對社區共同利益的追求上，社區居民利益的維護需要組織和制度上的保障。再加之社區和社區管理還是一個新生事物，社區管理的內涵、范疇及為什麼要搞社區管理等問題，廣大群眾並不了解熟悉，所以會對社區管理工作不關心甚至是不配合。 三、解決社區管理問題的對策
（一）明確社區管理三主體各自的權責利。居委會、物業公司和業主委員會之間缺乏權責利交叉制衡的管理主體安排，不利於社區管理工作的開展。因此，必須打破這一既有格局，對三主體的角色進行重新定位，理清三主體各自的權責利，理順三主體之間的關系，特別是要徹底理順業主與物業公司間的委託-代理關系。
首先，應重新定位居委會的角色位置，使之成為業主與物業管理者之間的監督者。居委會的作用應該體現在監督業主與物業公司執行政府制定的物業管理和服務的相關規則上，而不應直接介入社區管理，不能向社區提供有償服務或利用社區的資源從事營利活動。
其次，應提高業主委員會的地位。要明確業主與物業公司是一種基於市場原則的地位平等的買賣關系。基於此，業主委員會應該實質化、法人化，以徹底改變物業公司與業主之間的權力不對等狀態；適當限制物業公司的資金使用許可權，以此來約束物業公司的行為；業主委員會應該按與物業公司對等的地位建構，配備專門的工作場地和工作人員；業主委員會的權力和權威應該得到政府強力部門的支持。
再次，應適當削弱物業公司的權力。要改變當前物業公司權力過大的局面，最為關鍵的一點是剝奪其在經費使用上的獨斷專行的權力，規定物業公司使用經費需經業主委員會審批，並須定期向業主委員會和全體業主公布財務支出賬目。
做好上述三個方面的工作，社區管理三主體的角色和行為既可以得到規范，又可以理清三主體各自的行為和身份邊界。
（二）加強法律法規和各項管理制度建設。當前，社區管理中大量問題的滋生，很重要的一個原因是制度和法律法規不健全。因此，要加快和加強與社區管理有關的法律法規及管理制度的建設，以明確社區管理三主體各自的身份邊界，約束社區管理三主體各自的行為，以達到既要保護好業主合法權益，又要保護好物業公司合法權益的目的。
（三）培育社區共同體意識，加強社區居民的向心力、歸屬感和凝聚力。近幾年，有關「人性冷漠」的社會現象引起了全社會的關注。在社區管理中，類似現象也時有發生。顯然，我們不能簡單地將這一現象歸結為經濟發展的「伴生品」，應該發揮人的積極能動性，通過強有力的文化建設來遏制「集體冷漠」現象的蔓延。在社區管理中，營造單位或家庭的集體氛圍應是社區管理工作追求的目標，因為它是形成社區居民歸屬感、向心力和凝聚力的前提和基礎。也就是說，應把社區建成具有單位或家庭氛圍的居民生活共同體，在這里人們不僅只是居住在一起，而且情感相連、守望相助，具有共同的理想和共同的意志，這應成為社區管理追求的終極目標。