⑴ 最高院：股東應行使優先認繳權必須有期限限制，否
您好，根據最高人民法院判例，股東應合理期限內行使增資優先認繳權，否則不予支持(公司訴訟期限規則19個典型案例)
裁判要旨公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。現行法律並未明確規定該項權利的行使期限，但從維護交易安全和穩定經濟秩序的角度出發，結合商事行為的規則和特點，人民法院在處理相關案件時應限定該項權利行使的合理期間，對於超出合理期間行使優先認繳權的主張不予支持。
案情簡介一、蔣洋、紅日公司均為科創公司股東。其中蔣洋出資67.6萬元，出資比例14.22%;紅日公司出資27.6萬，出資比例5.81%。
二、2003年12月16日，科創公司召開股東會，通過「關於吸納陳木高為新股東」的決議(75.49%同意，20.03%反對，4.48%棄權)。蔣洋及紅日公司投反對票，並要求行使股東對新增注冊資本的優先認繳權。
三、2003年12月18日，科創公司、陳木高簽訂《入股協議書》，約定由陳木高出資800萬元，以每股1.3元認購科創公司新增的615.38萬股。
四、2003年12月22日，紅日公司向科創公司遞交報告，主張蔣洋和紅日公司對新增資本享有優先認繳出資的權利。
五、2003年12月25日，科創公司完成注冊資本及出資比例的工商變更，蔣洋、紅日公司的出資比例分別降低至6.20%及2.53%。次日，紅日公司向工商局遞交了《請就新增資本、增加新股東作不予變更登記的報告》。
六、2005年3月30日，陳木高將其持有的科創公司615.38萬股股份轉讓給固生公司(固生公司的法定代表人為陳木高)，並辦理了工商變更登記。
七、2005年12月，蔣洋和紅日公司向法院提起訴訟，請求確認科創公司2003年12月16日股東會通過的「吸納陳木高為新股東」的決議無效，確認其對800萬元新增資本優先認購。綿陽中院判決駁回其訴訟請求。
八、紅日公司、蔣洋不服，提起上訴，四川省高院改判案涉股東會決議中「吸納陳木高為新股東」的內容無效，並判決在蔣洋和紅日公司將800萬元購股款支付給科創公司後15日內，由固生公司向科創公司返還其所持有的615.38萬股股權，並同時由科創公司根據蔣洋和紅公司的認購意願和支付款項情況將該部分股權登記於蔣洋和紅日司名下。
九、科創公司、固生公司、陳木高等不服二審判決，向最高人民法院申請再審。最高人民法院判決：股東會決議中涉及新增股份20.03%(增資前蔣洋及紅日公司出資比例總計為20.03%)的部分因侵犯紅日公司、蔣洋對新增資本優先的認繳權無效，涉及新增股份79.97%的部分有效，但駁回了紅日公司、蔣洋關於行使對新增資本優先認繳權的訴訟請求。
敗訴原因雖然科創公司2003年12月16日股東會決議因侵犯了紅日公司和蔣洋按照各自的出資比例優先認繳新增資本的權利而部分無效，但紅日公司和蔣洋是否能夠行使上述新增資本的優先認繳權還需要考慮其是否恰當地主張了權利。股東優先認繳公司新增資本的權利屬形成權，雖然現行法律沒有明確規定該項權利的行使期限，但為維護交易安全和穩定經濟秩序，該權利應當在一定合理期間內行使，並且由於這一權利的行使屬於典型的商事行為，對於合理期間的認定應當比通常的民事行為更加嚴格。
本案紅日公司和蔣洋在科創公司2003年12月16日召開股東會時已經知道其優先認繳權受到侵害，且作出了要求行使優先認繳權的意思表示，但並未及時採取訴訟等方式積極主張權利。在此後科創公司召開股東會、決議通過陳木高將部分股權贈與固生公司提案時，紅日公司和蔣洋參加了會議，且未表示反對。紅日公司和蔣洋在股權變動近兩年後又提起訴訟，爭議的股權價值已經發生了較大變化，此時允許其行使優先認繳出資的權利將導致已趨穩定的法律關系遭到破壞，並極易產生顯失公平的後果，故最高人民法院認定紅日公司和蔣洋主張優先認繳權的合理期間已過，據此駁回了其主張優先認繳權的訴訟請求。
敗訴教訓、經驗總結前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
1、股東行使新增資本的優先認繳權，一定要在發現權利被侵犯後，盡快在合理期限內行使。否則法院出於維護交易安全和穩定經濟秩序的考慮，不會支持其超出合理期限行使優先認繳權。
2、股東要求行使優先認繳權的方式要恰當，必要時股東應提起訴訟。本案中先後三次表達了反對意見，分別是在討論增資的股東會決議中投反對票、向公司提交要求行使優先認繳權的報告、向工商局提交要求不予工商變更登記的報告，卻未及時向法院起訴。因此，本案股東未能如願行使優先認繳權，並非由於未及時表達意見，而是選錯了表達意見的途徑。本案的教訓和經驗是：股東在優先認繳權受到侵犯後，如不能通過協商方式解決，應立即明確要求行使優先認繳權、通過法院行使此項權利。
相關法律規定《公司法》
第三十四條股東按照實繳的出資比例分取紅利;公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。
以下為該案在最高人民法院審理階段的「本院認為」關於此部分的論述：
雖然科創公司2003年12月16日股東會決議因侵犯了紅日公司和蔣洋按照各自的出資比例優先認繳新增資本的權利而部分無效，但紅日公司和蔣洋是否能夠行使上述新增資本的優先認繳權還需要考慮其是否恰當地主張了權利。股東優先認繳公司新增資本的權利屬形成權，雖然現行法律沒有明確規定該項權利的行使期限，但為維護交易安全和穩定經濟秩序，該權利應當在一定合理期間內行使，並且由於這一權利的行使屬於典型的商事行為，對於合理期間的認定應當比通常的民事行為更加嚴格。本案紅日公司和蔣洋在科創公司2003年12月16日召開股東會時已經知道其優先認繳權受到侵害，且作出了要求行使優先認繳權的意思表示，但並未及時採取訴訟等方式積極主張權利。在此後科創公司召開股東會、決議通過陳木高將部分股權贈與固生公司提案時，紅日公司和蔣洋參加了會議，且未表示反對。紅日公司和蔣洋在股權變動近兩年後又提起訴訟，爭議的股權價值已經發生了較大變化，此時允許其行使優先認繳出資的權利將導致已趨穩定的法律關系遭到破壞，並極易產生顯失公平的後果，故四川省綿陽市中級人民法院(2006)綿民初字第2號民事判決認定紅日公司和蔣洋主張優先認繳權的合理期間已過並無不妥。故本院對紅日公司和蔣洋行使對科創公司新增資本優先認繳權的請求不予支持。
案件來源最高人民法院，《綿陽市紅日實業有限公司、蔣洋訴綿陽高新區科創實業有限公司股東會決議效力及公司增資糾紛二審案》[(2010)民提字第48號]，載《中華人民共和國最高人民法院公報》2011年第3期。
延伸閱讀(一)公司法相關訴訟有關起訴期限的裁判規則
1、 請求確認公司決議無效(有效)、決議不存在、未形成有效決議，不受訴訟時效的限制
案例1：上海市第一中級人民法院審理的徐迅訴上海專利商標事務所有限公司公司決議糾紛[(2016)滬01民終9630號]認為，「本案案由為公司決議糾紛，非債權請求權糾紛，根據《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》，本案不適用訴訟時效規定。」
案例2：鄭州市中級人民法院審理的朱傳清與鄭州格維恩科技有限公司、紀維公司決議糾紛[(2016)豫01民終9355號]認為，「該股東會決議無效屬自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性，朱傳清向人民法院申請確認該決議效力，不適用兩年訴訟時效期間的限制，故對格維恩科技公司、紀維所稱朱傳清的訴求超過訴訟時效期間的上訴理由本院亦不予支持。」
案例3：欽州市中級人民法院審理的裴榮冰、李寰等與欽州市和盛建築材料有限公司公司決議效力確認糾紛[(2016)桂07民終386號]認為，「本案當事人提起的是確認股東會決議無效之訴，該項權利屬於形成權，不適用訴訟時效的相關規定，即不受訴訟時效限制;上訴人提出的訴訟時效的抗辯不成立，本院不予支持。」
但是，也有法院對此問題有不同認識，認為確認公司決議效力訴訟(公司決議無效、有效、決議不存在、未形成有效決議)應受訴訟時效的限制。
案例4：貴州省高級人民法院審理的余北鴻訴貴州慶隆達房地產開發有限公司、許耀、林忠、陳小兵、郭彬、劉正強公司決議糾紛[(2016)黔民終10號]認為，「對於上述虛構的股東會議及其決議，只要其他股東在知道或者應當知道自己的股東權利被侵犯後，在法律規定的訴訟時效內提起訴訟，人民法院即應依法受理，不受六十日期限的限制。」
2、請求撤銷公司決議，應在公司決議作出之日起60日的除斥期間內向法院提出。
(1)超出60日起訴，撤銷權消滅
案例5：山東省高級人民法院審理的中科投資有限公司與山東菏澤中科生物製品有限公司公司決議效力確認糾紛[(2016)魯民終1216號]認為，「王志強所主張的未收到關於召開此次股東會的通知等事由系股東會召開的程序是否違反公司章程和法律的規定，均屬於法律規定的可以撤銷股東會決議的事由，而非導致股東會決議無效的法定事由。股東會決議作出的時間為2014年8月16日，王志強應當於該股東會決議作出之日起60日內向法院提出撤銷該決議的訴訟，而王志強未對此行使撤銷權，且該撤銷權已消滅。」據此認定股東會決議有效。
案例6：珠海市中級人民法院審理的彭可雲與珠海博能模具有限公司公司決議撤銷糾紛糾紛[(2016)粵04民終1380號]認為，「股東行使撤銷權的期間為自決議作出之日起60日內，該期間屬除斥期間，即權利行使的不變期間，期間經過後，撤銷權人即喪失撤銷權，法院也不應受理。結合本案實際，《20140920股東會決議》於2014年9月20日作出，被上訴人彭可雲作為博能公司股東於2014年11月12日向珠海市金灣區人民法院提交《民事起訴狀》等訴訟材料，對博能公司提起案涉訴訟，並未超過上述規定的60日的除斥期間，故本院對博能公司主張彭可雲已喪失撤銷權的抗辯不予採納。」
案例7：北京市第二中級人民法院審理的趙建國與北京城建匯友安裝工程有限公司公司決議糾紛[(2016)京02民終5186號]認為，「現趙建國主張撤銷的董事會決議系城建公司於2006年10月25日作出的，根據前述規定趙建國於2016年2月1日提起本案訴訟已過法定的行使撤銷權的除斥期間，一審法院判決駁回趙建國的訴訟請求並無不妥。」
(2)郵寄起訴狀的在途時間不應計算在60日的除斥期間內
案例8：昆明市中級人民法院審理的武嬋燕與昆明市鑫益屋業開發有限公司公司決議撤銷糾紛[(2016)雲01民終2666號]認為，「關於上訴人提出被上訴人起訴時巳經超過行使撤銷權的除斥期間，應當依法駁回其訴訟請求的主張。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第八十二條第四款的規定，期間不包括在途時間，訴訟文書在期滿前交郵的，不算過期。被上訴人於2015年12月17日以法律允許的郵寄方式向一審法院遞交了起訴狀，未超過《公司法》規定的行使撤銷權的法定期間，故上訴人提出上述主張因無法律依據，本院不予支持。」
(3)60日的除斥期間不適用訴訟時效關於中止、中斷、延長的規定
案例9：濱州市中級人民法院審理的懷朋與山東匯皓利食品有限公司、張興振公司決議撤銷糾紛[(2016)魯16民終840號]認為，「本案系被上訴人懷朋要求撤銷2013年11月1日的股東會決議，對於股東會議決議，《中華人民共和國公司法》第22條第2款規定，股東可以在自決議作出之日起60日內，請求法院撤銷，被上訴人2013年12月26日向法院提起訴訟，後被上訴人撤回起訴。2014年9月19日，被上訴人再次提起訴訟，已超法定的60日內的期限，該60日內的法定期限系除斥期間，不適用訴訟時效關於中止、中斷、延長的規定。超過法定期限的，人民法院不予支持。從涉案決議作出之日起至被上訴人懷朋提起本案訴訟之日止已超過60日，故應駁回被上訴人懷朋的訴訟請求。」
3、主張優先購買權的案件應根據具體的訴訟請求確定起訴的期限
(1)主張股權轉讓協議侵害優先購買權，進而要求確認股權轉讓協議無效的，部分裁判觀點認為應適用訴訟時效
案例10：南京市中級人民法院審理的原告吳耿元與被告吳劍元、馬建設股權轉讓糾紛[(2014)寧商外初字第84號]認為，「關於本案是否已經超過訴訟時效的問題。2010年7月26日吳耿元等人聯名向南京市公安局請願時，即認為吳劍元與馬建設惡意串通損害其利益，因此，其當時即已知曉案涉股權轉讓相關事宜，其主張案涉股權轉讓侵害其優先購買權、進而要求確認案涉股權轉讓協議無效，應在法定的時效期間內及時行使權利。但本案中吳耿元直至2014年12月4日才訴至本院，請求確認案涉股權轉讓協議無效，已經超過法律規定的訴訟時效。故對馬建設的這一抗辯，本院予以採納。」
案例11：蘇州市姑蘇區人民法院審理的盧樹德與紀麗華、戴德俊股權轉讓糾紛[(2013)姑蘇商初字第1187號]認為，「2011年6月20日，蘇州市地方稅務局針對原告舉報作出答復並交原告後，原告認為其權益受到侵害，後於2013年6月17日向法院起訴，尚未超過法律規定的兩年訴訟時效期間。」
案例12：江蘇省高級人民法院審理的李國柱與姜文松、殳偉民等股權轉讓糾紛[(2014)蘇商外終字第0010號]認為，「姜某上訴認為香港法院早在2010年3月就涉案股權事宜作出了判決，李國柱應在2010年3月就知道馬紅其轉讓其股權的事實，故李國柱的起訴已超過兩年的訴訟時效。對此，本院認為，即便如姜某所稱，李國柱在2010年香港法院作出判決時即知道馬紅其轉讓其股權，但並無證據證明李國柱知道馬紅其是以低價即1：1.8的比例轉讓其股權的事實。從本案現有證據看，江蘇省寶應縣人民法院於2011年12月27日作出(2011)寶刑初字第0430號刑事判決，李國柱最早應在2011年12月27日知道馬紅其低價轉讓股權的事實，故本案的訴訟時效最早應從該日起起算，李國柱於2012年3月29日提起本案訴訟未超過兩年的訴訟時效。姜某關於本案已經超過訴訟時效的上訴理由不能成立，本院不予支持。」
(2)主張股權轉讓協議侵害優先購買權，進而要求確認股權轉讓協議無效的，部分裁判觀點認為應在合理期限內提出
案例13：吉林市豐滿區人民法院審理的段偉強與段偉剛、董淑霞、董淑莉及第三人邱陽股權轉讓糾紛[(2014)豐民二初字第81號]認為，「雖然相關法律與梧泰公司的公司章程並未明確規定其他股東行使優先購買權的期限，但並不意味著其他股東可以無限期地拖延行使該權利，為了維護交易安全及經濟秩序的穩定，其他股東應當在合理期限內積極行使優先購買權。由於本案三位被告之間的股權轉讓行為早在2006年即已發生，而作為梧泰公司股東的原告應當及時掌握包括公司的股權結構變化在內的重要信息，卻怠於行使該項權利，另外，原告於2009年12月15日在吉林市公安局製作的詢問筆錄中也曾明確表示已經知曉被告董淑霞、董淑莉及第三人邱陽入股梧泰公司的事實，因此，由於原告在知曉公司股東將股權轉讓給了股東以外的人，明知其股東優先購買權受到侵害後，多年來一直未主張權利，應視為其放棄了該項權利……被告段偉剛早在2006年即向被告董淑霞、董淑莉轉讓了股權，並辦理了股權變更登記手續，公司在長期的運營過程中，新老股東之間已經建立起了新的人合關系，新的股東結構已趨穩定，雙方爭議的股權價值與轉讓時相比也會發生較大的變化，而原告在2014年8月25日才提起本次訴訟，要求行使股東優先購買權，其行為必將導致已趨穩定的法律關系遭到破壞，交易安全得不到應有的保障，並可能會產生顯失公平的法律後果，現原告段偉強提起告訴，已明顯超過合理期限。故原告段偉強要求確認被告段偉剛與被告董淑霞、董淑莉之間簽訂的《轉讓公司注冊資本金協議書》無效的訴訟請求不應予以支持。如原告認為被告段偉剛轉讓股權的行為使其蒙受了損失，可另行主張權利。」
(3)主張股權轉讓協議侵害優先購買權，進而撤銷股權轉讓協議的，應在一年的除斥期間內提出
案例14：固原市中級人民法院審理的方琰與陳婷會、方新會股權轉讓糾紛[(2016)寧04民終734號]認為：上訴人方琰作為寧夏龍王池酒業有限公司股東，對股東向外轉讓股份有優先購買權。本案中寧夏龍王池酒業有限公司股東方新會與陳婷煜達成轉讓股份協議經公司董事會同意並加蓋公司印章，寧夏龍王池酒業有限公司亦對陳婷煜的職務做了安排，任命陳婷煜為公司總經理職務。《中華人民共和國合同法》第五十五條第(一)款規定，」有下列情形之一的，撤銷權消滅：具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權」。根據此規定，上訴人方琰應在公司2014年2月22日召開股東之日起一年內行使撤銷權，但上訴人方琰在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內未行使權利，故撤銷權消滅。一審法院以方琰主張撤銷股份轉讓協議的訴訟請求已超過訴訟時效的理由不當，本院予以糾正。但一審法院適用《合同法》第五十五條規定正確。
案例15：濱州市濱城區人民法院審理的田德剛與王榮平股權轉讓糾紛[(2014)濱商初字第604號]認為，「被告王榮平於2013年2月5日與第三人楊曉志簽訂股權轉讓協議。2013年2月6日，濱州市工商行政管理局濱城分局將濱州市環氧鎂置業有限公司股東由刁澤進變更為田德剛，由王榮平變更為楊曉志。結合原告田德剛在2013年2月6日濱州市環氧鎂置業有限公司召開的通過選舉楊曉志擔任公司監事等事項的股東會決議上簽字的行為，能夠認定被告王榮平將股權轉讓給第三人楊曉志，原告田德剛放棄了優先購買權;此外，原告田德剛應自2013年2月6日知道或者應當知道被告王榮平已將其股權轉讓給第三人楊曉志，原告田德剛於2014年8月27日訴至本院要求行使撤銷權，已過除斥期間，撤銷權消滅。故對原告的主張，本院不予支持。」
4、股東請求公司回購股份，應在股東會決議作出之日起九十內提出，否則法院駁回起訴
案例16：淮安市清河區人民法院審理的朱新躍與江蘇華天馳宇建築裝飾工程有限公司請求公司收購股份糾紛[(2015)河商初字第0049號]認為，「朱新躍在該次股東會決議中投票反對，因此，朱新躍在股東會會議決議作出之日起六十日內未與華天公司就股權收購達成協議時，應於股東會會議決議作出之日起九十日內向人民法院提起訴訟。朱新躍於2015年1月16日訴至本院，請求華天公司以合理價格收購其股份。據此，本院認為，朱新躍於2015年1月16日訴至本院，已經超過了自股東會會議決議作出之日起算的九十日期限，不符合人民法院受理民事案件的條件，應當駁回起訴。」
案例17：上海市青浦區人民法院審理的唐英姿與上海疊豐園藝工程有限公司請求公司收購股份糾紛[(2015)青民二(商)初字第1873號]認為，「根據《公司法》規定，公司章程規定的營業期限屆滿或者章程規定的其他解散事由出現，股東會會議通過決議修改公司章程使公司存續的，對該項決議投反對票的股東可以請求公司按照合理的價格收購其股權。股東如未能在決議通過之日起六十日內與公司就股權收購達成協議的，股東可以自決議通過之日起九十日內向人民法院提起訴訟。被告於2015年6月14日通過股東會決議，決定延長公司營業期限，原告對此予以反對，並在九十日內提起本案訴訟，故原告要求被告收購其持有的被告股份的主張符合法律規定。」
案例18：常州市中級人民法院審理的李鴻駿與常州市創聯生活用品有限公司請求公司收購股份糾紛[(2014)常商終字第133號]認為，「雖然李鴻駿提供的落款時間是2011年4月28日的股東會決議復印件，客觀上不持有公司股東會決議原件，但是創聯公司的三位股東對公司召開第十三次股東會並通過延長公司經營期限的股東會決議是明知的。李鴻駿於2011年7月25日向法院遞交訴狀，要求創聯公司回購股權時，創聯公司關於公司經營期限延長的第十三次股東會決議已形成並通過，李鴻駿對決議投反對票。李鴻駿提起創聯公司回購股權之訴，符合法律規定的條件，即股東投反對票且在90天之內起訴。」
案例19：瀘州市江陽區人民法院審理的葉岷偉與瀘州朗格置業有限公司請求公司收購股份糾紛[(2015)江陽民初字第5684號]認為：《中華人民共和國公司法》第七十四條規定了股東請求公司按照合理的價格收購其股權的期限為「股東會會議決議通過之日起六十日內，股東與公司不能達成股權收購協議的，股東可以自股東會會議決議通過之日起九十日內向人民法院提起訴訟」，即原告向人民法院提起訴訟的時間須為股東會決議之後，本案中，既無相應股東會決議，原告提起訴訟的時間也未在公司法規定的期限內，故對於原告的主張，本院不予以支持。
⑵ 抵押權預告登記是否享有優先受償權 最高院指導案例
不動產的抵押僅簽訂抵押合同的不產生物權效力，必須辦理抵押登記。根版據《物權法解釋一》第4條「未權經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力」的規定，抵押權也可以進行預告登記。
《物權法》第20條第2款規定：「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記本質上只是一項保全措施，保全的是對未來物權的請求權。從效力上講，預告登記僅具有保全效力、順位效力和破產保護效力。同理，抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，在抵押合同未完成本登記的情況下，即使抵押權進行了預告登記，抵押權也未設立，當事人之間仍只具有債的關系，債權人無法直接優先受償。抵押權預告登記所登記的只是一項請求權，是未來發生抵押權變動的一項排他性請求權。
好律師網參考
⑶ 求合同法案例（含裁判要旨）
經適房買賣合同效力的成功案例及裁判要旨(2011-02-15 22:31:21)轉載▼標簽： 北京市合同法經濟適用住房合同無效規定雜談
一、案情概要：
2009年3月27日，原、被告通過北京某房地產經紀有限公司居間，訂立了《北京市存量房屋買賣合同》《北京市存量房屋居間合同》，合同約定被告將其位於某區西苑41號樓3單元01號（建築面積147）住宅房屋（已取得產權）以九十萬元價格轉賣給原告，付款方式為：訂合同時交定金兩萬元，2009年4月5日首付二十三萬，餘款通過貸款方式付清。合同約定被告（出賣人）在收到首期購房款的當日將該房屋交付給原告（買受人）。原告按約交付了首期購房款，被告將涉案房屋交付原告。雙方訂立的《北京市存量房屋買賣合同》第十條約定了權屬轉移登記事項：「自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續」，原、被告雙方在合同補充條款中約定，「買賣雙方在簽訂本合同後430日內（房產證發放日期滿五年後），賣方（被告）配合買方（原告）申請貸款」。但在合同約定的辦理產權過戶及銀行貸款時限屆滿後，被告拒絕提供辦理過戶及貸款的手續，依據《合同法》第八條、第六十條、《北京市存量房屋買賣合同》第十條、補充條款2規定，原告向人民法院提起訴訟，要求判令被告履行合同義務，並依據《合同法》第一百零七條、雙方訂立的合同條款約定，被告承擔違約責任。
二、訴辯主張：被告針對原告的訴訟，提出反訴，請求確認經適房買賣合同無效，理由是經適房不得上市效易，主張的依據是國務院關於保障困難家庭住宅相關規定以及北京市人民政府關於經適房管理辦法。
原告對反訴的辯稱：反訴原告與答辯人雙方通過居間房屋買賣，未違反法律法規的禁止性規定，合法有效，反訴原告的三項主張不能成立，應予駁回，並請人民法院支持答辯人的訴訟請求。反訴狀依「經濟適用房未滿五年不允許上市交易」為由，要求確認無效，其理由不符合法律規定。
1、從住房面積和上市起算時間上看，反訴原告訴求缺乏事實及法律依據。
《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，經濟適用住房單套建築面積控制在六十平左右，本案中的房屋面積遠遠超出經濟適用住房管理辦法規定的限制性條件，不能依據經濟適用住房管理辦法做為確定合同無效的依據。《辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第21條規定，上市交易時間均從購買之日起計算，不是從取得產權證之日計算，北京市2008年4月份以後的相關規定也是按兩種條件計算起點，從取得契稅完稅憑證或者所有權證的時間計算，2008年4月8日以前建成的房屋，仍按購房合同訂立之日計算五年時間。本案中的房屋屬2001年建成，上市交易的時間自購房之日計算，超過五年時間，符合上市交易條件，如果按反訴原告所述的產權證取得時間，根據雙方訂立合同第十條約定「自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續」，應視為本條對合同效力作了附期限或條件附加，照此計算，雙方約定的交易時間是2010年5月27日，已超過五年時間，依據合同法第四十五條、第四十六條的規定，雙方訂立的合同合法有效。
2、依據《合同法》第八條、《合同法司法解釋（一）》第四條，《司法解釋（二）》第八條規定，認定合同無效只能依據全國人大的法律和國務院行政法規的禁止性強制性規定，目前關於經濟適用住房管理辦法的規定，並非合同法規定確認無效合同的法律依據。
3、實踐中根據老房老辦法新房新辦法的處理原則，北京市相關規定，自2008年4月8日以後新建的經濟適用住房，依照面積六十平米的標准和產權證取得之日計算上市交易，本案中的房屋建成時間在2002年，按照老房老辦法規定，符合交易條件。根據《合同法》第四十五條、《合同法司法解釋（二）》第八條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件成就；反訴原告的起訴行為違背誠實信用原則，人民法院根據案件具體情況和相對人的請求作出判決；參照商品房買賣合同司法解釋第二條規定的法理精神，在起訴前已滿足了條件的，可認定房屋買賣合同有效，是對合同效力的補正。
三、法院裁判：
原被告雙方訂立的合同是當事人之間的真實意思表示，該合同雖然違反了北京市關於購買經適房的政策，但並不違反法律法規的強制性規定，依照最高人民法院關於適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，合同法實施後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據，故被告關於房屋買賣合同無效的辯解與反訴請求本院不予採信，原告履行了自己的付款義務，被告如約交付了房屋，現涉案房屋已經具備上市交易的條件，故原告要求辦理過戶登記及貸款手續，理由正當，本院予以支持，反訴原告要求返還房屋並給付房租的反訴請求，依據不足，本院無法支持，綜上所述，依據合同法第八條、第五十二條、第六十條，最高人民法院關於適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，判決如下，被告於本判決生效後六十日內協助原告辦理貸款及過戶手續；駁回反訴原告的反訴請求。
被告不服一審判決，以原有主張向中級人民法院提起上訴，並向原告發送了解除合同的通知，二審經審理後，依法維持原判，駁回上訴。
四、律師評案：
一、本案無爭議的事實：⑴、房屋建成時間為2001年；⑵、面積147平米；⑶、產權取得日期2005年；⑷、交易時間2009年；⑸、入住時間2009年；⑹、合同明確約定辦證過戶時間滿五年後的2010年5月27日；⑺、付款方式為首付加貸款。
二、被告主張「房屋買賣合同無效」，理由例舉了「有限產權、土地劃撥、無權處分、公共利益、未獲通知」等，這樣的訴求缺乏事實及法律依據。
二審程序中上訴方補充提交三份證據，並非新證據，不能成為改變案件事實的依據，依據最高院證據規定審核不符合證據三性；解約告知與上訴請求有矛盾，系一審庭審後才形成，被上訴人已經提起繼續履行合同之訴，其解約告知失去法律意義；銀行的貸款規程與本案沒有關聯，僅屬於實際貸款業務中的操作程序及銀行審核規則層面的問題，概與本案爭議的履行貸款義務及辦理過戶責任（前期義務）無關。
三、雙方之間的爭議集中在法律適用方面，經濟適用房屋買賣合同是否無效，上訴人主張無效，但不能提供無效的法律依據。
國務院若干意見不屬於效力性強制規范，該意見第（十）規定和《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，控制的是六十平米以下的經適房。北京市經濟適用住房管理辦法的效力層級低，不能成為確認合同無效的基礎性規范依據。上訴人在簽約時明確約定五年期滿後過戶，表明其明知「限售期滿後」的交易合法。涉案合同繫上訴人真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，應屬有效。
四、根據「老房老辦法、新房新辦法」的處理原則，北京市規定的新辦法規范的是2008年4月8日以後新建的經適房，新辦法限制面積是六十平米，新辦法限制交易起點自產權證取得之日起未滿五年。《經濟適用住房管理辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第二十一條規定（老辦法），上市交易五年時間的起算點從購房之日起計算，不是從取得產權證之日計算。涉案房屋建成時間是2001年，上訴人購房時間是2001年10月17日，交易時間為2009年3月27日，依照老辦法規定交易的行為遠遠超過五年限售期規定。依據《合同法》第四十五條、第四十六條規定，原被告之間的交易具備法定條件，上訴人關於未滿五年限售期不得交易的理由不能成立。
《最高人民法院關於當前形式下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見（法發【2009】42號）》規定，正確理解城市房地產管理法等法律、行政法規關於土地使用權轉讓條件的規定，准確把握物權效力與合同效力的區分原則，盡可能維持合同效力。《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第五規定，如果強制性規定規制的是當事人的市場准入資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握。最高人民法院副院長在民事審判工作座談會上的講話第（三）關於房地產案件審判工作，針對房地產案件審判實踐中出現的新情況、新問題，就如何認定合同效力和情勢變更原則適用問題：嚴格合同無效的法定條件，盡量維護合同關系的穩定，站在維護法律嚴肅性和社會經濟關系有序協調發展的高度，嚴格把握無效合同的認定標准。按照合同法第52條的規定，結合案件具體情況，分析和把握法律規定的性質和精神，正確界定當事人民事行為的目的，凡不屬於違反法律、行政法規強制性規定的，要堅決維護合同對雙方當事人的約束力，通過穩定的合同關系提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進經濟生活的協調發展，不要讓司法裁判成為當事人違反誠信避險趨利的途徑和手段。提出無效主張的一方，真實動機和目的在於房價上漲，合同無效為借口，以破壞誠信原則為代價，損害買受方的合法權益，其不當訴求不應得到法律支持。整理律師張生貴13240422999