㈠ 夫妻一方未經對方同意擅自出售房屋是否有效
您好！
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解版釋（三）》第十一條規權定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
如能進一步提出更加詳細的信息，則可提供更為准確的法律意見。
㈡ 婚後買的房產，證上只有妻子一個人的名字，未經我同意她可以賣嗎
在房屋買賣合同糾紛案件中，經常會出現夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售的情況。鑒於房屋一般是夫妻共同財產中最重要的組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權，各級法院在處理該類糾紛時都比較慎重。
但是，由於部分法院在合同效力的判斷、夫妻另一方與買受人之間的利益衡平等問題上存在認識分歧，在夫妻共同所有房產的最終歸屬的裁判上「同案不同判」現象並不少見。因此，本文根據《婚姻法司法解釋(三)》、《物權法》和《合同法》等法律對夫妻單方出售夫妻共同所有房產的情形進行解析，供讀者參閱。
法律依據：
1.《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》
第十一條一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
2.《中華人民共和國物權法》
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
3.《中華人民共和國合同法》
第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
4.最高人民法院印發《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的通知
89．共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
相關案例
1.夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉讓給他人，所簽訂的房屋買賣合同無效，房屋尚未辦理所有權變更登記，買受人不構成善意取得--李某南訴何某某、何良某房屋買賣合同糾紛案
本案要旨：夫妻關系存續期間取得的房屋，雖然所有權登記在一方名下，但是仍然屬於夫妻共同共有的財產。登記一方未經另一方同意，擅自將房屋轉讓給他人，是無權處分的行為，如果得不到另一方的追認，所簽訂的房屋轉讓合同就是無效合同。買受人如果明知一方為擅自處分，或者房屋尚未辦理所有權變更登記，就不構成善意取得。
來源：《案例解讀婚姻法司法解釋（三）》，最高人民法院中國應用法學研究所編，人民法院出版社2011年出版
2.夫妻一方將共同財產單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關系的第三人，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，則單方處分無效——姜某某、黃某某訴張某某、黃某房屋權屬糾紛案
本案要旨：夫妻一方將共同財產單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關系的人，則對其善意的認定應當採取更為嚴格的標准，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，其不能被認定為善意第三人，夫妻一方單方對該共同財產的處分無效。
案號：（2005）鼓民一初字第324號、（2005）徐民一終字第1345號
審理法院：江蘇省徐州市中級人民法院
來源：《民商事疑難案件裁判標准與法律適用（婚姻家庭卷）》，李傑編著，中國法制出版社2011年出版
3.夫妻一方擅自處分共有財產因受讓方善意取得而有效--崔某訴仇某、孟某某、關某某買賣合同糾紛案
本案要旨：登記於一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價並辦理登記手續，另一方主張追回該房屋的，不應予以支持。
案號：（2006）昌民二初字第43號
審理法院：吉林省吉林市昌邑區人民法院
來源：《民商事疑難案件裁判標准與法律適用（婚姻家庭卷）》，李傑編著，中國法制出版社2011年出版
權威觀點
一、「一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋」的理解
（一）夫妻共同所有房屋
婚姻法第十七條規定：「夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻雙方共同所有」。該法條明確說明我國婚姻法是以婚後所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚後所得共同制，是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知，夫妻婚後所得購買的房屋一般屬於夫妻共同共有。最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中「夫妻共同所有房屋」特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。
（二）如何認定夫妻另一方是否同意
從物權法第九十七條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：
第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時徵求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法通則意見》第66條的規定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至於夫妻另一方的同意是事先同意抑或事後追認同意則在所不問。
第二，如何理解「同意」的意思表示範圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最後簽約時並未在場的情形。如果事後房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最後簽訂價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示範圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）
二、「第三人善意購買、支付合理對價」的理解
從物權法第一百零六條的規定來看，我國不動產善意取得制度旨在維護不動產交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對「第三人善意購買」中「善意」及「合理對價」的理解應注意以下幾點：
（一）「善意」的認定標准
我們認為，對於動產的受讓人可以將其具有重大過失而不知道認定為非屬善意，但對作為不動產的房屋而言，應當以第三人對登記的信賴作為判斷是否構成不動產善意取得的標准。在通常情況下，只要第三人信賴了登記，就應推定其為善意，除非有證據證明其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提。
（二）「善意」的證明責任分配
在不動產善意取得中，應首先推定取得人是善意的，取得人不負證明自己是善意的舉證責任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實權利人）負擔之，法官最終通過自由心證對該問題加以解決。具體到本條規范內容，由於登記簿是以國家信譽作為保障，具有高度公信力，其「權利表徵度」要高於動產的佔有。而且物權法第十六條也明確承認了登記簿的推定效力。因此，在舉證責任的分配上，原則上應由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任，如果其不能證明取得人為惡意，就應推定第三人為善意。
（三）第三人「善意」狀態的時間節點
從日常生活經驗可知，房地產變更登記流程需要一段時間，不可能瞬間完成。根據《房屋登記辦法》第二十三條的規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當於30個工作日內，將申請登記事項記載於房屋登記簿或者作出不予登記的決定。由此可知，在確定第三人善意的時間節點問題上，至少有提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項。我們認為，將判斷第三人是否為善意的時間點確定在記載於登記簿時更為合理。
（四）合理對價的認定
「合理的對價」，是指房屋價款與物之價值基本相當，排除不合理低價或無償出讓等情形。對此，可以從以下幾個方面把握：
善意取得的前提是有償交易行為
物權法第一百零六條第一款第（二）項規定的善意取得構成要件之一是「以合理的價格轉讓」。之所以如此規定，其理由在於：（1）更周全保護真實權利人的利益。（2）更符合民眾對所有權靜的安全與交易動的安全之間平衡的預期。
2.如何認定「合理的對價」
判斷第三人在取得房屋所有權時支付的對價是否合理，一般應以主觀標准為准，只要合同雙方已經完成變更登記，即應推定該對價為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據日常生活經驗足以判斷該對價確實明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價機構進行估價。考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬於合理范疇。
3.合理對價應已實際支付
在我國，善意取得制度除通過確定無權處分時動產或不動產物權的歸屬而具有維護交易安全的功能外，還具有調整不正當利益變動的功能。也就是說，我國法律規定的善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。否則，物權法第一百零六條就不會在善意取得的構成要件中不僅規定必須是有償的交易行為，而且還規定價格應當合理。由此可見，從物權法的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。因此，我們認為，所謂對價是指實際支付的對價。
在注意以上要點的理解時，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經在相關部門辦理完了產權登記手續，物權已經發生轉移。關於房屋物權轉移的相關規定，可以參照物權法的相關規定，這里不再細釋。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）
㈢ 2019年婚姻法
我國《婚姻法》關於離婚的相關規定主要有：
第三十一條 男女雙方自願離婚的，准予離婚。雙方必須到婚姻登記機關申請離婚。婚姻登記機關查明雙方確實是自願並對子女和財產問題已有適當處理時，發給離婚證。
第三十二條 男女一方要求離婚的，可由有關部門進行調解或直接向人民法院提出離婚訴訟。
人民法院審理離婚案件，應當進行調解;如感情確已破裂，調解無效，應准予離婚。
有下列情形之一，調解無效的，應准予離婚：
(一)重婚或有配偶者與他人同居的;
(二)實施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的;
(三)有賭博、吸毒等惡習屢教不改的;
(四)因感情不和分居滿二年的;
(五)其他導致夫妻感情破裂的情形。
一方被宣告失蹤，另一方提出離婚訴訟的，應准予離婚。
第三十三條 現役軍人的配偶要求離婚，須得軍人同意，但軍人一方有重大過錯的除外。
第三十四條 女方在懷孕期間、分娩後一年內或中止妊娠後六個月內，男方不得提出離婚。女方提出離婚的，或人民法院認為確有必要受理男方離婚請求的，不在此限。
第三十五條 離婚後，男女雙方自願恢復夫妻關系的，必須到婚姻登記機關進行復婚登記。
第三十六條 父母與子女間的關系，不因父母離婚而消除。離婚後，子女無論由父或母直接撫養，仍是父母雙方的子女。
離婚後，父母對於子女仍有撫養和教育的權利和義務。
離婚後，哺乳期內的子女，以隨哺乳的母親撫養為原則。哺乳期後的子女，如雙方因撫養問題發生爭執不能達成協議時，由人民法院根據子女的權益和雙方的具體情況判決。
第三十七條 離婚後，一方撫養的子女，另一方應負擔必要的生活費和教育費的一部或全部，負擔費用的多少和期限的長短，由雙方協議;協議不成時，由人民法院判決。
關於子女生活費和教育費的協議或判決，不妨礙子女在必要時向父母任何一方提出超過協議或判決原定數額的合理要求。
第三十八條 離婚後，不直接撫養子女的父或母，有探望子女的權利，另一方有協助的義務。
行使探望權利的方式、時間由當事人協議;協議不成時，由人民法院判決。
父或母探望子女，不利於子女身心健康的，由人民法院依法中止探望的權利;中止的事由消失後，應當恢復探望的權利。
第三十九條 離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。
夫或妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。
第四十條 夫妻書面約定婚姻關系存續期間所得的財產歸各自所有，一方因撫育子女、照料老人、協助另一方工作等付出較多義務的，離婚時有權向另一方請求補償，另一方應當予以補償。
第四十一條 離婚時，原為夫妻共同生活所負的債務，應當共同償還。共同財產不足清償的，或財產歸各自所有的，由雙方協議清償;協議不成時，由人民法院判決。
第四十二條 離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協議;協議不成時，由人民法院判決。
㈣ 我是法學院的學生，想問一下有沒有有關法律又比較有意思的書推薦，謝謝！小說也行
名案中的法律智慧，這是關於英美侵權法的，都是一個個案例。
㈤ 機動車與交通事故疑難案件裁判要點與依據
此書挺好的，但網上一般不會有電子版的，建議去書店購買，可以作為工具書。
㈥ 夫妻共同房屋未經一方同意另一方賣了是否有效
夫妻共有房產登記在一方名下，未經另一方同意房屋買賣合同有效 。
夫妻共有房產一方擅自處分的，屬於無權處分，但是善意第三人基於對產權登記信息的信賴，訂立房屋買賣合同應予保護。
1、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》
第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
2、《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十九條規定
「共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認為無效。但第三人善意取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。」
(6)婚姻家庭疑難案件裁判要點與依據擴展閱讀
夫妻共有財產的特點
1、夫妻共同財產的主體，是具有婚姻關系的夫妻，未形成婚姻關系的男女兩性，如未婚同居、婚外同居等，以及無效或被撤銷婚姻的男女雙方，不能成為夫妻共同財產的主體。
2、夫妻共同財產，是在婚姻關系存續期間取得的財產，婚前財產不屬於夫妻共同財產。婚姻關系存續期間，自合法婚姻締結之日起，至夫妻一方死亡或離婚生效之日止。
3、夫妻共同財產的來源，為夫妻雙方或一方所得的財產，既包括夫妻通過勞動所得的財產，也包括其他非勞動所得的合法財產，當然，法律直接規定為個人特有財產的和夫妻約定為個人財產的除外。
4、夫妻對共同財產享有平等的所有權，雙方享有同等的權利，承擔同等的義務。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。特別是夫妻一方對共同財產的處分，除另有約定外，應當取得對方的同意。
㈦ 結婚後父母為子女購買的房屋應當歸誰所有
結婚後父母為子女購買的房屋應當歸誰所有？明父母並無贈與之意，則應當將其認定為該房屋的共同共有人。
裁判要旨
婚後一方父母支付首付購買房屋，登記在自己一方子女名下，且貸款由夫妻共同償還的，一般應當認定該房屋為夫妻共同財產，但以上法條的適用應當以父母有贈與的意思為前提條件。在父母並無贈與的意思的情況下，不宜依據上述法條認定房屋僅為夫妻共有，部分出資購房的父母也應該一並認定為該房屋的共同共有人。
一、趙某系農業部退休人員，與陳某系母子關系。2009年，農業部分配給趙某限價房一套，因趙某已辦理退休手續，為方便貸款，經房管處和農業部同意，趙某以陳某的名義於2010年10月簽訂購房合同，購房定金、首付款及裝修款均由趙某支付，房屋登記在陳某名下，由陳某實際佔有。
二、2010年2月，陳某和靳某結婚，婚後二人居住在案涉房屋中，並共同貸款用於支付該房屋的剩餘購房款。
三、2013年陳某和靳某離婚，在離婚協議中將該房屋作為夫妻共同財產進行分割。趙某得知這一情況後，以該離婚協議侵害了其財產權為由向法院提起訴訟，請求判定靳某和陳某簽訂的離婚協議中關於房屋的內容無效。
四、一審法院認為案涉房屋系趙某單位福利，且趙某對購買該房亦有出資，已經構成該房屋的共同共有人，因此判決支持趙某的訴訟請求。
五、靳某不服，提起上訴，北京市三中院二審判決駁回上訴，維持原判。
裁判要點
婚後一方父母支付首付購買房屋，登記在自己一方子女名下，且貸款由夫妻共同償還的，一般應當認定該房屋為夫妻共同財產，但該規則的適用應當以父母有贈與的意思為前提條件。
本案中，首先，趙某以兒子陳某名義購房是為了貸款方便，其次，其向法院起訴的行為也明確表明並無將房屋贈與兒子的意願，因此，應當認定趙某也是該房屋的共同共有人，即不能認定該房屋為夫妻共有財產。陳某和靳某在離婚協議中將該房屋作為夫妻共有財產進行分配實際上是損害了趙某作為共有人的權利，因此，法院判決該離婚協議中關於房屋的條款無效。
實務經驗總結
前世不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
1、婚後一方父母以子女名義部分出資買房並將房產登記在其子女名下的，如果夫妻二人共同償還房貸，應當認定該房屋為夫妻共有財產。但上述規則應當以父母有贈與的意思為前提條件，否則，該房產應當為夫妻以及出資的父母共同共有，而非夫妻共同財產，未經父母同意，不得隨意處置。
2、不動產權屬證書僅是權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，並不一定與實際權利狀況完全吻合，因此判斷某房產的權屬時不能僅依據房產證明文件，而應當根據實際出資人、佔有使用情況等具體情形加以判斷。
相關法律規定
《中華人民共和國婚姻法》
第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：
（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；
第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：
（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》
第七條 婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
第七條 婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
《北京市高級人民法院民一庭關於審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》
二十七、【婚後父母部分出資購房的認定】婚後由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還餘款的，不屬於《婚姻法司法解釋三》第七條第一款的規定的情形，該不動產應作為夫妻共有財產，在離婚時綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。
二十七、【婚後父母部分出資購房的認定】婚後由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還餘款的，不屬於《婚姻法司法解釋三》第七條第一款的規定的情形，該不動產應作為夫妻共有財產，在離婚時綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。
㈧ 對我國婚姻法規定的法院裁判離婚條件之評析
內容摘要：最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)（以下簡稱婚姻法解釋三）的出台，在社會上引起了廣泛的關注和評論。其中，有關第十條的評論最多，爭議最激烈。藉此，本文將結合時代背景及法理基礎對該條規定進行具體的解析。
關鍵字：共同財產；按揭；法定分割
隨著房價的「堅挺」，越來越多的現代人選擇按揭購房，以緩解自身經濟壓力。與此同時，在當前社會「勞燕分飛」率居高不下之時，因離婚引起的財產糾紛日益增加。所謂「房子無小事」，婚前按揭買房、離婚時房屋所有權歸屬及補償標准理所當然地成為離婚財產分割的重點。2011年8月13日起生效的婚姻法解釋三，為該類案件的審理提供了統一的法律依據，提高了司法公信力。但是，因各地經濟水平不同、房價漲幅不一、法官的法理理解各異等因素，人們擔心各地法院對於該類案件作出的判決不統一，出現「同案不同判」現象，同時該司法解釋也給中國幾千年傳承下來的婚姻家庭觀及現代擇偶標准帶來了極大地沖擊。
婚姻法解釋三第十條規定：「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。」對於該條規定的正確理解應該理清以下幾方面法律關系：個人財產和共同財產，不動產買賣合同簽訂方、首付款支付方和個人債務方，財產約定分割與法定分割，獨立法條與整部法律。
一、以民事主體平等原則為基礎，包涵個人財產和共同財產兩概念
該條第一款規定，「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的」。其中，夫妻一方簽訂不動產買賣合同發生於婚前，而不動產登記於首付款支付方名下的情形，可能發生於婚前，也可能發生於婚後。一般情況下，人們對於不動產在婚前登記於首付款支付方名下，該不動產於婚前屬於個人財產的情形無異議；而對於不動產在婚後登記於首付款支付方名下的情形異議較大，因為婚後房產登記於首付款支付方名下的可能事出有因，如受當地房產政策的影響或夫妻之間的協議等。對於夫妻共同財產，既有約定的夫妻共同財產，也有法定夫妻共同財產。受中華傳統文化的影響，當前夫妻間約定共同財產的情形較少。對於法定夫妻共同財產，《中華人民共和國婚姻法》（以下簡稱婚姻法）第十七條規定：「夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎金；（2）生產、經營的收益；（3）知識產權的收益；（4）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（5）其他應當歸共同所有的財產。」實際生活中，婚後用於銀行還款的財產若無特別約定的即可推定為夫妻共同財產。事實上，該條規定與社會資源的分配原則是一致的，體現了法律的公平正義，即體現了婚期的個人財產，也注意到婚後的共同財產。
二、以權利義務對等為原則，並體現債權特性
第十條即規定了不動產歸屬的權利問題，也明確尚未歸還的貸款還款的義務問題，體現了法律規定中權利義務的對等。同時，債權具有特定性和對抗性，因此，理解此條文必須了解不動產買賣合同的簽訂方、首付款支付方、不動產登記方及其產生的背景。而釐清三者關系錢，必須先明白「按揭」的含義。香港法官李宗鍔先生認為，屬主、業主或歸屬主把自己的物業轉讓給按揭受益人後，產生的還款保證法律行為效果就是按揭，轉讓後，按揭受益人就成為了屬主、業主或歸屬主。[i]簡而言之，「按揭」是指購買者與開發商簽訂不動產買賣合同的同時，向銀行申請抵押貸款，簽訂貸款合同，由銀行將款項一次性付給開發商，個人再按約定向銀行還款的購買方式。上文已提及，夫妻雙方可能因各種原因，而於不動產登記時只登記首付款支付方的名字，況且也可能出現首付款支付方並非婚前簽訂不動產購房合同的簽訂方。條文規定，「依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。」可見，當事人在享受一定權利的同時，也承擔著一定的義務，只是房地產因其價值高、增值快才對婚姻家庭糾紛產生如此的影響。
三、以民事主體意思自治為原則，約定分割可排除法定分割
第十條規定，「離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。」由此可見，現行法律遵從民事主體「意思自治」原則，只要夫妻雙方事先達成協議，就完全可以按照雙方事先的約定處分財產進而排除或部分排除法律的適用。[ii]換言之，離婚分割財產時，夫妻雙方之間有約定從約定，無約定從法定。自古以來，既有法不入家門之說，法律對婚姻家庭糾紛的化解只是確保底線，並止於最低道德底線范圍內。
四、以照顧婦女和兒童等弱勢群體為原則，體現人文關懷
該條款受質疑的原因還包括，傳統「男主外、女主內」的家庭分工模式，而且相關組織的調研也發現，女性無論學歷高低都是家務的主力，[iii]承擔較多的隱性付出。因此，人們認為該條規定未盡到照顧婦女和兒童的原則。事實上，條文規定，「雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。」婚姻法第三十九條第一款規定，「離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。」第四十條規定，「夫妻書面約定婚姻關系存續期間所得的財產歸各自所有，一方因撫育子女、照料老人、協助另一方工作等付出較多義務的，離婚時有權向另一方請求補償，另一方應當予以補償。」第四十二條規定，「離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協議；協議不成時，由人民法院判決。」 第四十一條規定，「離婚時，原為夫妻共同生活所負的債務，應當共同償還。共同財產不足清償的，或財產歸各自所有的，由雙方協議清償；協議不成時，由人民法院判決。」從《婚姻法》及司法解釋的條文中可以看出，法律並不刻意地偏袒夫妻雙方中的任何一方，當一方主體為享受不動產所有權的同時，也排除了其承擔還貸的義務，同時還照顧到女方和子女的權益，在一定程度上體現了人文關懷。
五、結語
社會各界對婚姻法解釋三第十條爭論最多的是，認為該條規定使得強制更強，弱者更弱，甚至可能出現「凈身出戶」。猶如前文提及的，該條規定過多關注法律的形式公平，忽略了男女性別差異對婚姻的影響。例如，在傳統婚嫁過程中，一般為男方提供住房（購房）、女方購買易消耗的生活用品（如車等），婚後一起裝修或女性裝修。同時，婚後女性還可能因生育、家庭瑣事而放棄個人事業，人們生怕自身在婚姻中的隱性付出得不到體現，進而改變傳統婚姻家庭觀念、擇偶標准以及重新思考婚姻基礎的本質，特別是女性同胞。事實上，第十條未對明確規定不動產補償標准，給以法官自由裁量權，更有利於發揮法律效用，彌補法律的疏忽。不過，法官在審理此類案件時應同時把握宏、微觀因素，了解不動產財產特性、市場經濟變化、雙方的經濟能力以及首付款和共同還貸佔全部不動產金額的比例等各種因素，本著照顧婦女及兒童的原則，進行合理及時的分割，不能進從條文字面進行簡單、機械的理解。
總而言之，法律不是婚姻生活中的情感防腐劑，但法律法規潛移默化地影響著人們的法治意識和社會價值觀，第十條規定有利於形成獨立婚姻觀，即夫妻財產獨立、經濟自由，進一步實現法律實質精神和現實生活差異間的平衡。
注釋
[i] 高富平，黃武雙：《房地產法學》，高等教育出版社2010年第三版，第209頁。
[ii] 單國軍：《婚姻法司法解釋理解與運用﹒典型案例裁判理由》，中國法制出版社2010年版，第140頁。
[iii] 《調查顯示：佛山妻子無論學歷高低都是做家務主力》
請採納，謝謝
㈨ 夫妻一方未經另一方同意抵押共有房屋合同是否有效
法律依據：
1、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》
第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
2、《中華人民共和國物權法》
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
3、《中華人民共和國合同法》
第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
4、最高人民法院印發《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的通知
89、共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
相關案例
1、夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉讓給他人，所簽訂的房屋買賣合同無效，房屋尚未辦理所有權變更登記，買受人不構成善意取得--李某南訴何某某、何良某房屋買賣合同糾紛案
本案要旨：夫妻關系存續期間取得的房屋，雖然所有權登記在一方名下，但是仍然屬於夫妻共同共有的財產。登記一方未經另一方同意，擅自將房屋轉讓給他人，是無權處分的行為，如果得不到另一方的追認，所簽訂的房屋轉讓合同就是無效合同。買受人如果明知一方為擅自處分，或者房屋尚未辦理所有權變更登記，就不構成善意取得。
來源：《案例解讀婚姻法司法解釋（三）》，最高人民法院中國應用法學研究所編，人民法院出版社2011年出版
2、夫妻一方將共同財產單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關系的第三人，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，則單方處分無效——姜某某、黃某某訴張某某、黃某房屋權屬糾紛案
本案要旨：夫妻一方將共同財產單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關系的人，則對其善意的認定應當採取更為嚴格的標准，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經另一方同意，其不能被認定為善意第三人，夫妻一方單方對該共同財產的處分無效。
案號：（2005）鼓民一初字第324號、（2005）徐民一終字第1345號
審理法院：江蘇省徐州市中級人民法院
來源：《民商事疑難案件裁判標准與法律適用（婚姻家庭卷）》，李傑編著，中國法制出版社2011年出版
3、夫妻一方擅自處分共有財產因受讓方善意取得而有效--崔某訴仇某、孟某某、關某某買賣合同糾紛案
本案要旨：登記於一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價並辦理登記手續，另一方主張追回該房屋的，不應予以支持。
案號：（2006）昌民二初字第43號
審理法院：吉林省吉林市昌邑區人民法院
來源：《民商事疑難案件裁判標准與法律適用（婚姻家庭卷）》，李傑編著，中國法制出版社2011年出版
權威觀點
一、「一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋」的理解
（一）夫妻共同所有房屋
婚姻法第十七條規定：「夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻雙方共同所有」。該法條明確說明我國婚姻法是以婚後所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚後所得共同制，是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知，夫妻婚後所得購買的房屋一般屬於夫妻共同共有。最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十一條中「夫妻共同所有房屋」特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。
（二）如何認定夫妻另一方是否同意
從物權法第九十七條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：
第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時徵求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法通則意見》第66條的規定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至於夫妻另一方的同意是事先同意抑或事後追認同意則在所不問。
第二，如何理解「同意」的意思表示範圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最後簽約時並未在場的情形。如果事後房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最後簽訂價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示範圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）
二、「第三人善意購買、支付合理對價」的理解
從物權法第一百零六條的規定來看，我國不動產善意取得制度旨在維護不動產交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對「第三人善意購買」中「善意」及「合理對價」的理解應注意以下幾點：
（一）「善意」的認定標准
我們認為，對於動產的受讓人可以將其具有重大過失而不知道認定為非屬善意，但對作為不動產的房屋而言，應當以第三人對登記的信賴作為判斷是否構成不動產善意取得的標准。在通常情況下，只要第三人信賴了登記，就應推定其為善意，除非有證據證明其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提。
（二）「善意」的證明責任分配
在不動產善意取得中，應首先推定取得人是善意的，取得人不負證明自己是善意的舉證責任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實權利人）負擔之，法官最終通過自由心證對該問題加以解決。具體到本條規范內容，由於登記簿是以國家信譽作為保障，具有高度公信力，其「權利表徵度」要高於動產的佔有。而且物權法第十六條也明確承認了登記簿的推定效力。因此，在舉證責任的分配上，原則上應由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任，如果其不能證明取得人為惡意，就應推定第三人為善意。
（三）第三人「善意」狀態的時間節點
從日常生活經驗可知，房地產變更登記流程需要一段時間，不可能瞬間完成。根據《房屋登記辦法》第二十三條的規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當於30個工作日內，將申請登記事項記載於房屋登記簿或者作出不予登記的決定。由此可知，在確定第三人善意的時間節點問題上，至少有提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項。我們認為，將判斷第三人是否為善意的時間點確定在記載於登記簿時更為合理。
（四）合理對價的認定
「合理的對價」，是指房屋價款與物之價值基本相當，排除不合理低價或無償出讓等情形。對此，可以從以下幾個方面把握：
善意取得的前提是有償交易行為
物權法第一百零六條第一款第（二）項規定的善意取得構成要件之一是「以合理的價格轉讓」。之所以如此規定，其理由在於：（1）更周全保護真實權利人的利益。（2）更符合民眾對所有權靜的安全與交易動的安全之間平衡的預期。
2、如何認定「合理的對價」
判斷第三人在取得房屋所有權時支付的對價是否合理，一般應以主觀標准為准，只要合同雙方已經完成變更登記，即應推定該對價為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據日常生活經驗足以判斷該對價確實明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價機構進行估價。考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬於合理范疇。
3、合理對價應已實際支付
在我國，善意取得制度除通過確定無權處分時動產或不動產物權的歸屬而具有維護交易安全的功能外，還具有調整不正當利益變動的功能。也就是說，我國法律規定的善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。否則，物權法第一百零六條就不會在善意取得的構成要件中不僅規定必須是有償的交易行為，而且還規定價格應當合理。由此可見，從物權法的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。因此，我們認為，所謂對價是指實際支付的對價。
在注意以上要點的理解時，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經在相關部門辦理完了產權登記手續，物權已經發生轉移。關於房屋物權轉移的相關規定，可以參照物權法的相關規定，這里不再細釋。
菁英地產